ひとり言 · 21日 5月 2018
 明日(5月22日)は弊社の株主総会です。年に1回、株主全員を招集して、取締役の選任や決算の承認など、重要案件について決定することになっています。会社の形態が株式会社であれば、どの会社においても必ず行われるはずの、とても大切な行事です。この株主総会、上場企業は勿論のこと、中規模以上の企業においては、きちんと規則どおりに行われますが、小規模の企業の多くでは形骸化しているのが実際のところです。  このように、大切な株主総会が形骸化するのは何故かというと、株主の人数と属性に関係します。多くの企業が株式会社として産声をあげますが、これは資本金を株主が出資する形態です。しかし、これから事業を始める段階で、その将来性に期待して出資してくれるのは、創業者本人か身内しかいないというのが現実です。そして、多くの場合は経営トップ(社長)=筆頭株主となります。その後、年数を経て会社が存続しても特別に状況が変わらないかぎり、株主構成もそのままである場合がほとんどです。そうなると株主総会は毎年、決まった身内の会合ということになります。改めて会合を開かなくても、日常的に顔を会わせている経営陣及び身内で意思決定したことが、そのまま最終決定になります。これが形骸化の原因です。  弊社の場合はというと、やはり、現在のところ株主は私一人だけで、全株式を所有しています。ですから、株主総会で議決権を持つのは私だけであって、極端な言い方をすれば、すべてが私の思い通りになります。それでも、規定に従って株主総会の日時、場所を設定して、たった1名の株主を招集し議案を事前に告知して賛否を問い、議事録として記録ニ残すということをします。それは、会社の重要案件を私個人の独断で決定するのではなく、私をサポートしてくれる人材を活用して、一人では気付かない問題意識を発掘することや、その解決策を用意するなど、会社が成長するためのチャンスを見逃さないためです。また、そのプロセスを議事録までを含めて記録、公開して将来に備える意図があるからです。  このような手間と努力が実を結び、社会的信用を得て、身内以外からの出資が望める企業を目指していきたいと、毎年、心に誓っています。
マメ知識 · 18日 5月 2018
賃貸にしろ購入するにしろマンションの部屋の広さというのは、意思決定には重要な要素となるでしょう。よく物件案内に表示されている「2LDK」とか「4LDK」などと表示されるのは「間取り」ですが、これは部屋の広さとは無関係です。80㎡の「1LDK」もあれば、80㎡の「3LDK」もあります。そしてこの面積ですが、同じマンションの同じ部屋でも実は2つの面積があります。  その2つとは、1つはパンフレットなどに表示されている面積で、もう1つは登記上の面積です。同じ部屋なのになぜ面積が違うのかと言うと、それは「測り方が違う」からです。パンフレットに表示されている面積は、いわゆる「壁芯」と言われるもので、文字通り壁の(厚さの)中心からの面積で、登記上の面積は「内法」と言われるもので、これは壁の内側(すなわち部屋の中から見た壁の表面)です。部屋に入って実感できるのは「内法」です。  例えば、今日から賃貸募集を開始いたしました「クリオレジダンス大森センター」は、パンフレットでは59.29㎡と表示していますが、登記簿上の面積は55.90㎡です。部屋に入って体感できる面積は55.90㎡となります。その差は「3.39㎡=約1坪」と決して小さくはありませんが、実際部屋全体に万遍なく行き渡っての1坪ですので、これを体感できる人はいないでしょうから、あまり影響はないのでしょう。  なぜ2つの方法があるのかは、いろいろと事情があるのだと思います。体感はできないので影響はないと思いますが、実務上は面倒でしかありません。何せ登記簿謄本を見てパンフレットを作ろうとすると間違えてしまいます(私も慣れない時はよく間違えました)。また、税金は登記簿面積によりますので、税務上の控除を受けようとする場合、パンフレットを見て判断すると間違えてしまうこともあり得ます(特に50㎡前後の場合は注意が必要です)。  統一してもらえればありがたいですが、たぶんそれは難しいのでしょう。部屋探しには関係ないと言えば関係ありませんが、「2つの面積がある」ということだけ、雑学として覚えておかれてはいかがでしょうか。 (H)
周辺情報 · 16日 5月 2018
前回の物件情報でご紹介させていただきました、弊社が新たに9部屋を取得いたしました、横浜市保土ヶ谷区岩崎町のマンション、「保土ヶ谷オークヒルズ」。 今回は、その最寄駅になります、JR横須賀線「保土ヶ谷」駅と、駅の西口周辺をご紹介いたします。...
ひとり言 · 15日 5月 2018
 このところ、「二刀流」という言葉がマスコミに頻繁に登場します。言わずもがな、大谷翔平選手のアメリカ大リーグでの活躍を伝えています。これまで、バッティングとピッチングの両方の才能がある選手でも、どちらか一方に専念し、その分野で将来の超一流を目指すべく、もう片方の才能に目をつぶってしまうのが常識でした。二兎追うものは一兎を得ず、ということでしょうか。そして、多くの場合は野球というゲームの性質上、重要性が高いピッチングを選択するのでしょうか。しかし、そこで期待通りに才能が開花しないのを見極めて、途中からバッティングに転向し、本来の才能を開花させることもあるようです。いずれにしても、投打の両方において同時に活躍するということは例がなく、日米どちらからも注目されるのは必然かもしれません。  これまでの大谷選手の活躍には拍手喝采を贈るとして、「二刀流」という表現には本来の剣術における二刀流のイメージからズレがあり、違和感を禁じ得ません。私が二刀流から連想するシーンは右手に長いバット、左手に短いバットを持って、外角球は長いバット、内角球は短いバットで打ち返してヒットを量産するといったもので、ルールに適合しているかは別にして少しユーモラスながらも痛快なシーンが目に浮かびます。その他にも、スウィッチバッターやスウィッチピッチャーのほうが二刀流のイメージに近いものがあります。しかし、私の勝手なイメージとは無関係に、これまでの大谷選手の実績と今後の活躍が、「二刀流といえば大谷」といったイメージを確立してゆくのでしょう。改めて若きアスリートにエールを送りたいと思います。  さて、弊社が保有する不動産のひとつが空室になったとします。引き続き賃貸物件として借り手を募集することが多いのですが、ときに売却を企図することもあります。弊社は年間計画において、売却予定物件を概ね決めているので、当初の計画から大きくかけ離れて売却に走ることは考えずらいのですが、それでも、空室で売却するのと賃借人付き(オーナーチェンジ)で売却するのでは状況が異なります。そして、空室になるかどうかは、お住まいいただいている賃借人の都合であって、弊社ではコントロールできません。  その結果、思いもかけず売却したほうが優位な状況も出現することもありました。そんなときは、賃貸募集と売却の「二刀流」で広告することが可能です。こちらの二刀流も大谷選手と同様、良い結果を期待したいところです。
会社情報 · 11日 5月 2018
最近は、不動産投資もかなり一般的になってきていて、法人から個人に至るまで幅広く行われています。預金金利が長期にわたって低いままでいるので、より高利回りを求めて不動産投資をするというのも当然だと思います。その意味では、不動産も立派な「金融商品」と言えます。...
物件情報 · 10日 5月 2018
弊社は、この度、神奈川県横浜市保土ヶ谷区岩崎町にございます、「保土ヶ谷オークヒルズ」の二番館、三番館のうちの9部屋を、新規に取得いたしました。 今回は、弊社所有物件の仲間入りをした、このフアミリータイプのマンションのご紹介です。 最寄駅はJR横須賀線「保土ヶ谷」駅です。...
ひとり言 · 08日 5月 2018
 弊社は社名のとおり不動産を扱うことを本業としております。ひとくちに不動産業といっても業務の内容や規模において様々です。弊社の特徴としては、賃貸用(主に居住用マンション)を取得し、長中期保有して運用することにあります。ここでいう運用とは、賃貸による家賃収入が主体ではありますが、ときには空室になったときを機にリフォームして販売することもあります。その他、リフォーム工事や賃貸管理の請負などの周辺業務に手を広げていますが、大雑把に申し上げれば、このような内容となります。規模の点では、月額賃料5万円台のワンルームから数百万円のオフィスビルまで約90室、保有していますが、将来は居住用マンションを中心に保有物件をさらに増やしてゆく計画です。  ここで、視点を変えて弊社の日常業務に焦点を合わせると、保有物件や管理を委託された物件が空室になったとき賃借人を募集します。ところが、今年になってから保有物件にほとんど空がでません。たまに空室がでても問合せが殺到して、すぐに借り手が決まります。この時期、別のオーナーから委託を受けた新築物件12室の募集を手掛け、これを短期間で満室にしました。空室に問い合わせが殺到することも、新たな募集が満室になったことも、社員の奮闘努力の賜物ですが、それにしても市況自体が好調でないとこうはいきません。  また、基本的には保有物件を増やしていく方針なので、不動産の購入のための物件情報には常にアンテナを張り巡らしていますが、優良物件と判断できるものには、なかなか出会えません。反対に空室を売却に出す場合も問合せが増えてきました。この傾向は4月頃から顕著になってきました。賃貸の問合せが今年の年明けに既に活発になっていたのに比べて少し遅れてきたように感じます。  弊社の取引件数は市場においてほんの僅かであり、ビッグデータを活用しているわけでもありませんが、日常業務から感じることとして不動産市況は売り手市場に傾き始めているような気がしています。以上、主観ではありますがご報告させていただきます。
会社情報 · 27日 4月 2018
弊社も先月で決算となりました。お陰様で計画を達成し、良い結果が得られたことを社員一同喜んでおります。その一因となったのは、やはり賃貸部門における高い稼働率です。2018年3月期の稼働率は自社物件、管理受託物件あわせて99.2%でした。そしてその高い稼働率を支えたのは、弊社の賃貸募集活動であります。...
お部屋紹介 · 25日 4月 2018
横浜市南区二葉町2丁目、横浜市営地下鉄(ブルーライン)「吉野町」駅より徒歩3分、 「ダイアパレス千歳第2」。 現在賃貸中の3階のお部屋の販売開始です。 2011年に室内のリフォームをいたしましたので、今回はリフォーム完了時の写真で、室内の様子のご紹介です。 マンション全体も、2013年に大規模修繕工事を行っております。...
ひとり言 · 24日 4月 2018
 先日、このコーナーで「似て非なるもの」として見分けがつかないほど似ているのに実は違っているものについて書きました。今日は、おなじみの野菜である「玉ネギ」と「長ネギ」をテーマに選んで、形状がまるで似ていないのに、実は仲間であるものについてお話しいたします。...

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