24日 2月 2021
 投資用の不動産を所有している場合、避けて通れない支出というものがあります。修繕費もその一つでありますが、修繕費と言っても壊れた時のものばかりではありません。壊れる前の予防的なものもあります。一棟ものであれば外壁塗装はその最たるものです。これを怠ると、雨漏り等の原因になりますし、美観の劣化は募集にも影響します。安くない費用がかかりますし、大家さんにとってはメリットを実感し難いものですが、建物価値の維持という観点からは必要な支出と言えます。 マンションであれば、毎月「修繕積立金」を積み立てた上で計画的に実施致しますが、一棟ものであればオーナーが自身で管理、判断しないといけません。今回、弊社ではそんな外壁修繕をSunVista池上で行いました。 内容は大まかに劣化部分の修繕と塗装と防水工事になりますが、費用は総額で約600万円かかりました。これは家賃収入の6~7か月分になります。簡単には出しにくい金額ですので、計画的に貯めていく必要があります。 今回、実施したことにより当面修繕の必要はありませんが、外観も装い新たになりました。現在、満室ですので、募集面での効果が表れるのは先になりそうですが、住んでいる方も含めて、気に入っていただければと考えています・・・ (H)
06日 1月 2021
明けましておめでとうございます。昨年中は大変お世話になりました。本年もご贔屓の程よろしくお願いいたします。...
26日 12月 2020
 皆様、今年もあと僅かになりました。今年は一言で言えば「コロナで始まりコロナで暮れる一年」でした。その影響は社会の様々な分野に及ぶとともに、そのエリアも全世界に広がりました。今年一年を締めくくるご挨拶としてはコロナの話題しかないのですが、ストライクゾーンのど真ん中に直球を投げ込むようなことを書いても芸がないので少し外れた話にしたいと思います。 そういえば、私がこのコーナーに投稿するのは久しぶりのことです。その間、リモート勤務と称して勤務日数及び勤務時間を大幅に減らしてきました。これまでは、どちらかというと仕事最優先を習慣にしてきましたが、家庭や自身の健康を優先する生活に変化した結果です。厳密には通信手段がこれだけ発達している今日では自宅にいながらブログに投稿するなど容易なことであって、久しく投稿しない理由に出勤形態を持ち出すことは適当ではありません。本当の理由は私自身の心の内の変化にあります。  なぜ、そのようになったかは横に置いておき、ここで明言したいのは、結果として今までになく生活に余裕ができ、自由を感じていられたということです。そんな幸せな一年を振返って、まずは社内の皆さんに感謝の気持ちを伝えたいと思います。そして取引先や弊社の所有するマンションに入居中の賃借人、ほかにも弊社に関わった全ての人にも感謝しております。お陰さまで良い一年を過ごすことができました。 慎んで御礼申し上げます。「有難うございます」
18日 12月 2020
 マンションでは「長期修繕計画」というのを立てています(きちんとやっているところであれば、ですが)。それは「修繕積立金」の積立計画とも連動していて、これがきちんとしていないと、ある日突然、共用部の修理(それも大型の)が発生し、「直すお金がない」といった事態に陥ることになります。...
20日 11月 2020
 マンションには、各区分所有者がメンバーとなっている管理組合があり、これとは別にマンションの管理を行う管理会社があります。通常、管理組合は理事が理事会を構成してこれを代表し、意思決定を行います(最終的な意思決定は「総会」です)。しかしながら投資用マンションでは、理事のなり手がいなくて、1人理事長なども珍しくはなく、最近では管理会社が「管理者=理事長」になっているところもあります。  管理会社が「管理者」を代行するのは、「人がいない」というやむを得ない事情もありますが、あまり好ましいものではありません。なぜなら「マンション管理適正化法」によって管理会社は管理組合の財産(通帳と印鑑)を分別管理(要は管理会社は保管しない)することになっているのに、「管理者」になることによって保管してもよいと解釈しているからです。  結局、これは区分所有者側の「無関心」が導くもので、管理会社が本来管理組合がすべきこともすべてやるようになると、適切な監視の目が行き届かず、割高の工事をしたり「区分所有者の視点」から管理がなされなかったりします。現に某マンションでは駐輪場が使われていない自転車が溢れ、床が剥がれていたり、電気のカバーが外れていたりするのが放置されていたりしました。  また、日常細かいトラブルもよく発生します。賃借人さんが気持ちよく長く住んでいただくためには、そういうところにも細かい配慮と対応が要求されます。管理組合の立場で関与することにより、管理会社も緊張感を持って対応してくれます。「マンションは管理で買え」とはよく言われることですが、投資用マンションを高く買ってもらうにはこういう部分も重要だと考えています。  「弊社が買った(管理組合の理事に入った)マンションは価値が上がる」と言われれば本望です。今後もこうした活動を続けていきたいと考えています・・・ (H)
06日 11月 2020
 不動産を賃貸しているオーナーさんは、サブリースを利用することが多いと思います。サブリースは確かに便利で、安定収入の確保につながります。サブリースの仕組みは簡単で、サブリース会社が部屋を借り受け、それをまた貸しするものです。サブリース会社は入居者から徴収する家賃とオーナー様に支払う賃料の差額を収益としています。その差額はワンルームマンションでだいたい1万円程度です。  サブリースの特徴については、以前も採り上げさせていただきました(→こちらをご参照ください)が、今回は売却時の注意点を採り上げたいと思います。我々も査定を和する時に「サブリース付きか否か」はよく注意致します。それは、それによって「査定額が変わるから」です。単純に「家賃10万円」の収益物件と「家賃9万円」のとでは価格が異なることはご理解いただけると思います。  例えば、「家賃10万円」の部屋の場合、「利回り6%」で査定すると、「10万円×12ヶ月÷6%」=2,000万円となります。これが「家賃9万円」の場合は、「9万円×12ヶ月÷6%」=1,800万円となります。たった1万円の差が200万円の差となります。この差に気が付いていないオーナー様が多いと最近痛切に感じます。  ローンを組んでワンルームマンション投資をし、サブリースもついていて安心だと思ったが、結局苦しくなって手放すことになったというオーナーさんが最近目につきます。売る時は高く売りたいというのが人情ですが、サブリース付きだと上記のようになります。残念だと思いますが、ご本人の選択なのでこればかりは何とも言えません。サブリースはそうした諸々をよく理解した上で利用されることをお勧めいたします。 (H)
28日 10月 2020
 マンションには必ず管理人さんがいます。日常管理の諸々や館内の清掃が主な仕事となります。常駐するタイプと巡回のタイプとがありますが、ファミリータイプのマンションでは常駐、投資用のマンションでは巡回という形が多いようです。この管理人さんですが、我々も重要視しています。というのも、やはり毎日通っているのでいろいろなことをよくご存じだからです。  弊社は、いくつかの投資用のマンションで管理組合の役員をしております。巡回時にたとえば届出のされていない自転車などについては、「持ち主は〇〇号室の方だと思う」というようなことをよく聞きます。毎日、住人の方と接しているので、住人のこともよくご存じです。もちろん、全員というわけではありませんが、共用部の不具合等も含めて、「住み心地の良いマンション」を目指すためのヒントをいろいろといただけます。  また、いいことばかりではなく、「エレベーター内にタバコの吸い殻が捨ててあった」等、マナー違反に関する話も多々聞きます。ちょっと信じ難い感覚の持ち主もいるものだと関心するやら呆れるやらですが、そういう話はやはり日常的に接している管理人さんならではであり、これはマンションの管理会社の担当者以上と言えます。「マンションは管理で買え」とはよく言われることですが、その管理の重要な部分を担っているのが管理人さんと言えます。  こうしたこともあって、管理人さんとはマメに言葉を交わすようにしています。それによっていろいろなヒントが得られたりもします。マンション全体の資産価値向上を図る取り組みには、管理人さんの話も反映させていたきたいと考えています・・・ (H)
19日 10月 2020
 全国賃貸住宅新聞で今年も「人気設備ランキング」が発表されました。私どもも賃貸業を営む上で常に関心を持っているところです。...
12日 10月 2020
 不動産を売却する場合、「一般媒介契約」と「(専属)専任媒介契約」があることは以前ご紹介いたしました。賃貸・管理をメインとする当社も不動産売却のお手伝いをさせていただく場合がございます。その場合、可能であれば「(専属)専任媒介契約」をお願いしています。通常、不動産業者であれば、確実に手数料が見込める「(専属)専任媒介契約」を希望しますので、当社も例外ではございません。  ただし、当社の場合は、一般の不動産仲介会社とは少し異なるやり方をしています。一般の不動産仲介会社は、いわゆる「両手取引」を目指して買い手も探そうとします。それが行き過ぎると、「囲い込み」に入ります。自分たちだけで買い手を見つけようとして、他の業者を締めだそうとする不届きな行為です。たとえそこまでしなくても、他の業者との協力については消極的になるでしょう。  仲介業者として広く顧客を持っていればどうしても買い手を自分たちで探そうとするのは当然です。しかし、その範囲には限りがあります。当社はもともと買い手の顧客基盤を持っていませんので、最初から自分たちだけで探そうとはしません。その代わり広く他の仲介業者と連携し、買い手の窓口をとにかく広げます。その結果、「両手取引」にはなりませんが、最初からそれで良しとして活動いたします。  一般に「一般媒介契約」では、売主は広く買い手を求めていろいろな仲介業者と契約できますが、自分でそのすべてとやり取りをしなければなりません。しかし、当社のスタイルであれば、売主に代わってそれを代行する形となります。したがって、「一般媒介契約」のメリットを享受しながら、デメリットを回避することができます。このようなスタイルは、最近ではSRE不動産(旧ソニー不動産)などが行っていますが、真に売主の立場に立てば、最適なスタイルだと思います。  今現在、弊社は「クリオ湘南長沢弐番館201号室」の売却を行っています。ご興味のある方は是非とも現地をご覧いただければと思います。 (H)
11日 9月 2020
このコロナ禍にあっても、不動産の売買は衰えていないようです。ネットでも「査定します」というDMメールや専用サイトが賑やかです。そういうサイトで「査定だけでも」と利用する人は多いのかもしれません。そういう価格査定の際、何に気をつければいいのでしょうか。「あとでセールスが大変」ということは抜きにして、査定価格面についてお伝えしたいと思います。 「査定価格」と聞けば、「その価格で売れる」というイメージを持つかと思いますが、問題は「誰が買うか」です。「広く買い手を探す場合」と「不動産会社が買い取る場合」とではまず買い手が違います。前者は「不動産が欲しい」と考えている方が相手で、査定するのは「仲介をしたい不動産会社」です。一方、後者は「一旦買い取って転売する不動産会社」が査定して買い取ります。 転売目的の場合は、「安く買って高く売る」のが商売の鉄則。査定価格は当然低く抑えられます。一方、仲介の場合は、手数料は売買価格に連動するので、仲介会社は高く売ろうとします。実際に売れる金額は、必然的に後者の方が高くなります。では、仲介の方がいいかというと、その場合は買い手を探しますので、「時間がかかる」可能性があります。買い取りの場合は、すぐにお金を手にすることができます。 どちらが良いかというのは、売り手の事情によりますでしょう。「安くてもいいから早く売りたい」のか「時間がかかってもいいから高く売りたいのか」。大事なのはその目的をはっきりすることです。買い取り業者に「もっと高く」と粘っても限度があります。気をつけないといけないのは、買い取りまで時間がかかる場合です。その間、買い手を探し、売り買い同時にすることで資金負担とリスクを回避しようとする業者も多いです。買い取り業者に買い取ってもらう場合は、すぐに買い取ってもらえるのかどうかを確認する方がいいでしょう。  不動産を売る場合は、こういう事を知った上で、適切な業者さんを選ぶ必要があるということを知っておいてください・・・ (H)

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