2017年

3月

29日

明るい未来

 前回は弊社の決算について触れました。その中で、「明るい未来について語るには程遠い」と書いてしまいましたが、この未来について様々な考えを巡らし社内外に淀みなく伝えることこそ、私の役目なのに、このままでは職務怠慢と思われても仕方ありません。そこで今回は弊社にとっての「明るい未来」について最近の動向を交えながら語らせていただきます。

 

 最近になって、弊社はふたつのマンション管理組合の理事を引き受けました。そのうち一つは理事長です。一般的に、こういった役職は負担ばかりが大きいボランティアであり敬遠されがちです。しかし、弊社としては進んで引き受けることで他の所有者とともに手を携えて「明るい未来」を目指していきたいと考えております。

 

 お陰様で弊社所有の賃貸物件もこの3月末で90室となりました。その全てが、それぞれに別の管理組合というわけではなく、その中にはオフィスビル、居住用の一棟まるごともあれば、区分所有であっても同じマンションで二つ以上の場合もあります。それでも弊社が所有し、所属している管理組合の数は50を超えてきました。殆どは何の問題もなく運営されていますが、中には管理組合の理事等に就くオーナーが見つからず苦労している場合が見受けられます。特に顕著なのは投資用に造られたワンルームや小ぶりの部屋ばかりのマンションです。これだと、所有者つまり管理組合のメンバーも投資に対する資金回収としてのお家賃にばかり興味が向かい、マンション全体の質の向上や住民(賃借人)の利便性が後回しになりがちです。しかし、本来ならば貸す場合の家賃でも売却するときの売値でも管理がしっかりしていないと価値が向上(少なくとも維持)することはできません。

 

 弊社のマンションに対する関わり方の大きな特徴は自ら所有することです。それは、単に安い価格で取得して高値で売却して差益を得ることが狙いではなく、弊社が所有することにより、マンション全体で住み心地の好い環境が整い、高い家賃が期待でき、売却時も高い価値が認められるようにしていくことを目指しています。

 

 前述のとおり、管理組合の理事を拝命したときに、マンション全体の大規模修繕や他のオーナーの部屋のリフォーム工事などに関わるなど、弊社独自のビジネスに利用することを狙っているのではないか、との目で見られることもあろうかと思います。しかし、理事の職権を乱用して自らに優位なビジネスに持ち込んで管理組合を食い物にするようでは、倫理的に許し難く、また、所有者としての、もう一つの立場と相矛盾します。

 

 

 理事になっても、こうした信念のもと、弊社のビジネスが社会に貢献するために何ができるか、何をすべきか、を常に意識して営業していきたいと願っております。この度、管理組合の理事に就くことは、その第一歩として、誇りを持って社歴に刻んでまいります。

 

 

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2017年

3月

23日

年度末にあたって思うこと

 東京では桜の開花宣言があり、いよいよ花見のシーズンが間近になりました。私も花見の予定が何件か入っていて、非常に楽しみにしています。しかし、この季節は浮かれてばかりもいられません。弊社も多くの企業と同じく3月が年度末であり、決算月になります。この1年間の総まとめをします。今更あらためて言うまでもありませんが、会社の成績表ともいえる決算書を3月31日で締めて、どの位売上があって、そのために、いくら費用がかかって、差し引きでいくら利益が出たかを計算すると同時に、その時点で、会社の持つ資産にどんなものがどのくらいあるのか、また借入や未払いなどがどれくらいあるのかも確定させます。

 

 その結果を税務署に申告するとともに、お世話になった方々(例えば資金の提供者、借入先、大口の取引先等)にご報告します。その年度末の日まで約1週間となり、正確な数字はこれから慎重に計算するとして、概ね状況はわかってきました。お陰様で目標とした利益は確保できると予想しています。前述のお世話になった方々にもご安心いただける内容の決算書をお見せできる見込みです。しかし、まだまだ胸を張って明るい未来を語るには程遠く、花見も、これからの1年に向けての決起大会のようなものになるでしょう。

 

 

 春という季節は、自然界を見ていても、植物は新しく芽吹き、冬眠していた小動物も目覚め、新しい命のエネルギーに満ちているように感じます。日本の四季を考えるに、やはり3月を年度末とするのがピッタリくるのでしょうか。そうなると、以前に述べた受験の時期もなかなか動かし難いのかもしれませんね。

 

 

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2017年

3月

15日

三寒四温と朝三暮四

三寒四温といいますと丁度、今頃の季節をいうのでしょう。三日、寒い日があると四日暖かい日があって、だんだんと春になってゆく気候の様子を表しています。私はこの言葉が好きです。桜の季節を前にして、これから、だんだんと花芽が膨らんでいくとともに明るい未来を予感させてくれるからです。

 

これまで、あまり考えたことはなかったのですが二寒三温でもいいかなとも思います。でも、3月から4月にかけての気候を言い表すには三寒四温のほうがピタッときます。

 

34にこだわっているうちに、朝三暮四という格言を思い出しました。朝に3個ご褒美をもらい夕暮れに4個ご褒美をもらう約束を変更して朝4個、夕暮れに3個としたところ、結局同じなのに受け取る側から大変、感謝されたという話からきています。冷静に考えれば、どちらも同じなのは簡単にわかることですが、世の中にはありがちなことで、人間の心理をよく表していると思いませんか?例えばサービス品でお客さんを呼び込んでおいて後で価格に上乗せするなど、これに通じると思います。

 

 

3月、4月は別れと出会いのシーズンでもあります。また、新生活を一人暮らしでスタートする方々も大勢いらっしゃいます。三寒四温で桜を愛でるのはいいのですが、花見に浮かれて朝三暮四に気付かなかったなんてことのないよう気をつけてくださいネ。無粋な終わり方ですみませんでした。

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2017年

3月

07日

不動産の小口化、その問題点

以前にこのコーナーで不動産を小口化して販売することについてお話させていただきました。そこで、不動産自体を小口に分割する方法の他に、不動産を所有する会社が発行する株式を不特定多数の株主で構成する形式、いわゆる不動産の証券化についても触れました。

現実には証券化された商品(REIT)は世の中に出回っていますが、単純に不動産を小口化した商品はそれほど多く見当たりません。それには、不動産自体を小口化するにあたって、二つの問題点があるからではないか、と私は考えています。

 

一つ目の問題点は、土地及び建物という実物を対象としているので、万が一、運営が破綻したときでも実体としての不動産の所有権が資産として存在しているといった安心感につながる反面、実体があるが故に、対象不動産の維持管理も含めて日々運営していかなければなりません。そのための様々な判断や意思決定を何十人、何百人もの共有者の合意を取り付けてゆくことは不合理を通り越して事実上、不可能です。これを解決するには所有と運営を分離して、所有者は資金を出資し配当は受け取るが、運営は運営会社に任せるという方法も考えられます。また、所有者全員が参画する協同組合を組織するなどの工夫の余地はあるようです。それにしても、法的な規制などハードルは高く、事例が乏しく資産としての将来性が不透明で、まだ社会的に根付いていないと思われます。

 

二つ目の問題点は小口化された不動産の再販市場が存在しないということです。つまり、小口化された不動産を一度、手に入れると定期的に配当は受け取れるが、元金を取り戻そうと誰かに売却しようとしても、どこに行ってどうすればいいか不明確です。これでは売却するときの不安が払しょくできません。

 

不動産を証券化すると、これらの問題がふたつとも解決します。先に述べた所有と運営の分離は運営会社に運営を任せるとしましたが、不動産の所有を運営会社の単独として、その会社の全株式に対して、本来、不動産を所有すべき共有者を株主とすれば同じことです。

また、既に証券市場においてREITが上場されて、マーケットとして存在して久しいことは周知の事実です。ここでは日々、証券化された不動産が売買されています。

 

 

以上のことから、不動産を小口化するには証券化する方がいいというのが、現時点での私の考えですが、証券化にも問題が潜んでいるかもしれません。今後の研究課題としていきたいと思います。

 

 

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