管理組合

管理組合 · 06日 4月 2018
管理組合の理事長業務をする中で、やはり意識するのは「コスト削減」です。マンションの管理では、いかに老朽化を防ぎ資産価値を維持向上させるかが大事ですが、そのためには費用も掛かります。年々増える費用をカバーするために、管理費・修繕積立金をその都度引き上げていては大変です。コスト削減は必須となります。...
管理組合 · 30日 3月 2018
弊社は現在いくつかの投資用マンションで管理組合の理事長を務めています。理事長としてやるべきことは、やはり「マンションの資産価値の向上」だと考えています。そのためには、管理に十分な手間暇費用をかけることであり、その費用を賄うために管理組合会計の健全化を図ることだと考えています。今現在、某マンションについては、管理費会計の収支が悪化しているため、この立て直しを計画中です。  会計の立て直しと言っても、要は「収入を増やす」か「支出を減らす」かです。このうち「収入を増やす」は総会を開いて各オーナーさんの同意を得ないといけません。簡単ではありませんし、まず順序としては「支出を減らす」ことになります。そこで現在検討しているのは、「電気料金の削減」、「町会費の廃止」、「清掃回数の削減」等です。これだけでも十分効果があります。  「電気料金の削減」は電力自由化によって新電力の利用が可能ですし、LED照明の導入、電子ブレーカー利用方式等いろいろあります。また、「町内会費」については、本来個々人で加入するのが原則ですし、投資用マンションとなるとオーナーさんは外部に住んでいたりするので町内会の活動とは無縁だったりします。国交省の指針でも、管理組合が町内会費を取りまとめるのは本来のあり方ではないとされていますので、思い切ってやめさせてもらうことにしています。  「清掃回数の削減」は、週6日間行っていたりする場合、本当にそれだけ必要なのかという観点からの見直しです。ゴミ収集の日は汚れたりしますので必要ですが、それ以外の日はやらなくても美観を損ねることはなかったりします。細かく見ていけば、経費削減の余地は見つかるものです。こうした見直しにより、管理費会計にゆとりが生じれば、今度はそれを積極的に使っていきたいと考えています。  使い道としては、「無料Wi-Fi」、「宅配ボックス」等利用者のニーズを考えて導入すれば、住み心地もアップし入居者募集面でも有利になると思います。こうした取り組みを通じて、すべてのオーナーさんの利益にもつながるマンションの資産価値の向上に貢献して参りたいと考えています・・・ (H)
管理組合 · 22日 3月 2018
弊社は、先日管理組合総会でAXAS下高井戸の管理組合理事長に就任いたしました。AXAS下高井戸は、その名の通り京王線下高井戸駅徒歩2分の投資用ワンルームマンションです。投資用マンションの常ですが、ここも管理組合の理事は過去数年理事のなり手がいない状態でした。こうした「理事のいないマンション」は特に投資用マンションで顕著であり、管理会社がすべて管理してはいるものの、問題がないとは言えません。弊社は、自社の区分所有部分(各戸)だけではなく、マンション全体として資産価値の維持に関心を抱いており、そこで手を挙げたという次第です。 既に理事長2期目に入った日神パレステージ大森では、管理組合会計の収支改善、放置されていた共用部設備不具合の修繕、駐輪場の整備等の改善を既に行っています。入居者アンケートも実施し、入居者目線での住み心地向上にも腐心しています。こうした改善は、「区分所有オーナー」の立場に留まっているとなかなか手を出しにくいところであります。管理組合の理事(特に理事長)になってこそ、先頭に立って実行できると言えます。そしてこれは弊社だけにとどまらず、他の区分所有オーナーのメリットにもなります。 マンションも築年数が経過するとどうしても賃貸市場では競争力が落ちてきます。こうした改善に加え、現在マンション全体で無料Wi-Fi導入の計画も立てており、そうしたさらなる向上により最新の賃貸物件に見劣りしない魅力をつけていきたいと考えています。設備投資に必要な資金は、管理費会計の収支改善によって確保する予定であり、各区分所有オーナー様には追加負担なく、マンションの資産価値向上を図っていく所存です。 アメリカの投資家ウォーレン・バフェットが株を買うとその直後、会社の株は上がります。それは、「バフェットが買った」という事実から「将来値上がりする」と期待した投資家たちが追随して買うためです。全米一の投資家に張り合うのはおこがましいですが、弊社も「弊社が理事長になったから」という理由で、そのマンションの資産価値が上がるようになれば本望です。 今後はまだまだ他のマンションの理事会にも参加していく予定です。第三者管理もお引き受けしますし、「理事のなり手がいない」とお困りのマンションがありましたら、是非ともご連絡をいただければと存じます。 (H)