ブログカテゴリ:マメ知識


21日 11月 2019
 賃貸オーナーとなって、部屋を賃貸に出す場合、自分ですべて管理するかどこかに任せるかをまず選ぶことになります。大抵、「どこかに任せる」ということになるでしょうが、その場合、その方法は「管理委託」か「サブリース」かになります。「管理委託」の場合、貸主は自分で、部屋に住む借主と直接契約を結び、その手続き及び入居から退去までのすべてを管理会社に任せることになります。「サブリース」は、サブリース会社に部屋を貸し、サブリース会社から家賃を受け取ります。 違いは、サブリース会社はその部屋をさらに第3者に賃貸します。どこのどんな人にいくらで貸したかは、通常大家さんは知りません。普通は大家さんに払う家賃よりも高く貸し、その差額を利益とします。「9万円で大家さんから借り、10万円で貸す」イメージです。「管理委託」では、「10万円で貸し、手数料(3,000~5,000円程度)を管理会社に払う」イメージです。金額的には管理委託の方が収入は多くなりますが、サブリースの場合、「空室になっても家賃が入ってくる」ことが特徴です。空室でもサブリース会社が「借りている」からです。 「多少家賃が少なくても、空室リスクがない方がいい」と考える人にはサブリースは適していますが、リスクとしては「家賃の見直しがある」ということでしょう。上記の例でいけば、家賃が10万円から9万円に下がった場合、(家賃見直しのタイミングで)大家さんに支払われる家賃も8万円に下げられてしまいます。ここで抵抗しても、サブリース会社は「契約解除」を盾にしますので、どちらを選ぶかの話になります。よく「30年保証」などとの謳い文句を目にしますが、必ずこの「家賃見直し」規定は2年ごとくらいの間隔で入っています。 途中でサブリース契約を解除したいと思っても、解除条件に「6か月分の賃料相当額の違約金」を支払わなければならなかったり、「借地借家法を盾にした解約の合理性」を入れていたりして、事実上解約できないようにしているケースもあります。わかっていて契約をしているならいいのですが、「単に管理を任せているだけ」というつもりでいると、管理状況に不満があって管理会社を変えたいと思ったら、必要以上に契約で縛られていたということもありうるかもしれません(管理の悪いところほどオーナーに不利な契約にしている可能性はあります)。  本来は契約の時によく理解して契約するのが適切ですが、慣れない大家さんだと(そして丁寧に説明してくれない会社だと)、「後の祭り」になってしまうこともあり得ます。せめて「サブリースとは」という基本的な内容と、契約の条件をよく理解することが当たり前ですが、必要だろうと思います・・・ (H)
23日 10月 2019
先日の台風被害は各地で大変なものでした。幸いなことに、弊社の賃貸物件・管理物件については大した被害もなくてすみました。被害に遭われた方の事を考えると良かったと思います。それにしても都内でも浸水被害があり、あらためて物件の周辺環境も気になるところです。また、弊社の物件はマンションが多いのですが、戸建てと比べるとマンションの方が安心できそうですが、今回は武蔵小杉のタワーマンションが意外な形で被害を受けており、つくづく安心できないものだと実感しています。 弊社の物件で唯一被害を受けたのは、某マンションのバルコニーにある隔壁板です。強い風にあおられたのでしょう。見事に破壊されてしまいました。この隔壁板ですが、台風など強い風が吹く時はしばし破壊されてしまいます。ならば頑丈に作れば良いのではと思わなくもありませんが、この隔壁板は、実は災害時に玄関から避難できない場合、これを壊して隣へ(そして下に降りる非常階段のあるところまで)逃げるようになっており、頑丈に作ってしまうといざという時に壊して避難することができなくなってしまいます。 そういう性質のものなので、強い風が吹いた時は、どうしても壊されてしまいます。弊社が管理組合の理事をしているマンションでも、いくつかの部屋で隔壁板が壊れてしまったという報告がありました。こうして壊されてしまった隔壁板は修理しないといけませんが、この隔壁板は「共用部(専用使用部分)」であり、修理費用は管理組合負担となっています。そして大抵、管理組合では保険に加入していて、修理費用は保険が下りることになっています。つまり、区分所有者も管理組合も懐は痛まないのです。 弊社の関係するマンションだけで3カ所も隔壁板が壊れてしまいました。ということは各地至る所のマンションで同様の事態が発生したものと思われます。修理業者は大忙し、保険会社はヒヤヒヤというところでしょう。「風が吹けば桶屋が」ではありませんが、請け負っている工務店は密かに喜んでいるかもしれません・・・ (H)
27日 9月 2019
『正直不動産』というマンガをご存知でしょうか。「ビックコミック」で連載されているマンガですが、不動産業界の諸々が出てきて不動産業界に身を置く者として面白いと思えるマンガです。...
10日 9月 2019
自転車は大変便利であることは今さら言うまでもありません。弊社もお部屋を貸すにあたってはなるべく自転車置場を確保できるようにと考えています。しかしながら一方で問題も起こっています。それは「放置自転車」です。「放置自転車」は駅前などでも問題になっていますが、我々が困っているのは駐輪場の放置自転車です。...
09日 8月 2019
 先月末、賃貸住宅フェアが開催され、昨年に引き続き、今年も参加して参りました。この賃貸住宅フェアですが、「建築」「設備」「管理」等不動産賃貸に関わる業者が多数ブースを出展し、また様々なセミナーが開催され、賃貸業に関わる者であれば最新情報をチェックする意味でも有意義なイベントと言えます。...
26日 7月 2019
以前、LDKと部屋の広さについてご紹介いたしました。その時は、「LDKは間取りであり、広さとは関係ない」と申し上げました。実際、現在入居者募集中の「保土ヶ谷オークヒルズ227号室」と「保土ヶ谷オークヒルズ341号室」とで比較いたしますと、「227号室」は「4LDK86.50㎡」で、「341号室」は「3LDK87.06㎡」となります。ほぼ同じ面積ですが、かたや4LDK、かたや3LDKと違いがあります。  どちらがいいのかについては、答えはありません。それは家族構成など「どのようにお部屋を使うか」など、入られる方によって異なるものになります。例えばお子さんがお二人のご夫婦では、夫婦の部屋とお子様それぞれの部屋と考えると、3LDKで十分と言えますが、たとえばおじいちゃんおばあちゃんが遊びに来る事を考えるなら、お泊めできる部屋がもう一部屋あると便利でしょう。「227号室」の和室は、まさにそんなニーズにピッタリです。  都心部は家賃も高めですが、保土ヶ谷ではそれほどではなく、リーズナブルな家賃でゆとりある暮らしができるという利点もあります。そんなゆとりのLDKの暮らしをご提供できる「保土ヶ谷オークヒルズ」を是非ともよろしくお願い致します。 (H)
25日 3月 2019
先日、弊社が管理組合の理事をしているマンションに東京都水道局から『直結給水方式に切替えるとこんなメリットがあります!』という案内のパンフレットが届きました。「直結給水方式」とは一般の方には耳慣れない言葉かもしれませんが、マンションの給水方式の一つで、文字通り水道の本管から直接水道水を取り入れるものです。これに対し、対象となったマンションは受水槽を設置しており、ここに一旦貯水してから各室に配水する方式です。 受水槽を利用する場合、毎年定期的に点検・清掃をしないといけないので、メンテナンス費用がかかる上、受水槽の老朽化による水質の悪化や微生物の繁殖等の可能性があったりします。それゆえに水道局のパンフレットにも「直結給水でフレッシュな水を!」となっています。 ファミリータイプのマンションでは、理事会も輪番制で居住者の方が理事を務めていたりするので関心もあるかと思いますが、投資用マンションでは各オーナーも自分が住むわけではないので関心が薄かったりします。したがって弊社ではこういう隠れた部分にも理事長あるいは理事として管理組合の活動に関与していく中で、適正な役割を果たしていくようにしています。 切替え費用もあり、それはマンションの修繕資金に直結します。見積額が適切かどうかも重要なところです。「投資用マンションの適切な運営」という点でも、弊社は力を尽くしていきたいと思います・・・ (H)
18日 3月 2019
不動産を探す時に必ず最寄駅からの距離が「徒歩〇分」という形で表示されています。検索条件に指定することもできますので、検索のときに指定したことがある人もいるかと思います。この「徒歩〇分」はどのように決めているのでしょうか。実はきちんとしたルールがあって、「80mを徒歩1分と表示する」ことになっています。駅からの距離が400mであるならば、「徒歩5分」となります。 こういうルールがあるので、「頑張って早く歩けば3分」、「競歩で2分」などということはできません。もちろん、実際には歩くことができない「直線距離」での表示も不可です。募集する立場としてはなるべく近いことをPRしたいので、自然と「最短距離」にはなります。今はGoogle Mapで距離も分数も表示されますので、ごまかしはできませんし一般の人でも簡単にわかるので大変便利だと思います。 現在賃貸募集中のクレッセント川崎タワーですが、川崎駅から「徒歩5分」という好立地にあります。かなり利便性の高い立地ですが、この「徒歩5分」には表示できないものがあります。それはその「5分歩く間の環境」です。川崎駅の改札口を出ると、駅に隣接する「ラゾーナ川崎」の中を突っ切る形となります。ラゾーナ川崎は、映画館からユニクロ、ビックカメラなどを擁する一大ショッピングパークです。お休みの日にはここで1日過ごすことも可能かもしれません。 施設の開店は10時からですから、通勤・通学の時は通り過ぎるだけかもしれませんが、帰りはついつい寄り道をしてしまうかもしれません。「徒歩5分のはずが・・・」ということになっても、そこまでは保証しかねるところです。「徒歩5分(往路)」とした方が良いのかもしれません。そんなクレッセント川崎タワーですが、ご興味のある方は、是非ご連絡をいただければと存じます・・・ (H)
18日 1月 2019
札幌のアパマンショップでスプレー缶を噴射していて爆発したという事件はまだ記憶に生々しく残っています。このアパマンショップでは、お客さんから消臭費用としてお金を取っていたにも関わらず、消臭作業(スプレー消臭)をやっていなかったという問題が指摘されています。これは論外としても、実際の現場では「消臭」「抗菌」や単に「事務手数料」等いろいろな名目でお金を取っているケースが目につきます。 不動産の(賃貸)仲介の場合、お客様から頂くことができる「仲介手数料」は、法律で定められています(原則家賃の半月分、貸主・借主双方から合計1か月)。しかし、それ以上に少しでも収益を稼ごう(でも法律は犯せない)として、様々な名目を設けているのです。それでもその対価に見合うサービスを提供できているのならともかく、上記のアパマンショップでは、実際には消臭作業はやっていなかった(だからスプレー缶が余ってしまっていた)というのだからひどい話です。 弊社では、直接賃貸が中心なのでこのような余計な手数料はいただいておりませんし、直接お申込みをいただければ仲介手数料も不要です。どうせなら余計な費用もかかりませんので、直接お申込みをいただければと思います。基本的に「スーモ」「アットホーム」「マイナビ賃貸」に募集広告を出しています。是非とも弊社の物件を借りていただきたいと思いますが、その他の物件を探す際には、ちょっといくつか心掛けたいことがあります。 1つは、上記のようなサイトで部屋を探していて同じ物件が何件もある場合は、「仲介」ではなく「貸主」となっているものがないかどうかを確認することです。「貸主」であれば、仲介手数料がかかりません。また、「仲介」でもエイブルのように「仲介手数料半月」を謳っているところは「良心的」と言えます。もう1つは、「消臭」「抗菌」「事務手数料」「管理サポート料」等の費用負担がないところを選ぶことです。そのようなところもまた「良心的」と言えます。 これから賃貸市場は募集の最盛期を迎えます。是非、良いお部屋探しができればと思います・・・ (H)
21日 12月 2018
「原状回復」という言葉は、一般にはあまり馴染みのない言葉かもしれませんが、不動産賃貸の世界では一般的な言葉です。文字通り、退去に際して「元の通りに戻して返す」という意味で使われます。この「元の通りに」というのが難しいところで、どうしてもモノは使用すれば劣化します。それをどこまで「元に戻す」かは昔からトラブルの元となっているところです。 先日、我が家の子供たちが見ていたテレビ番組を何気なく見ていたら、ある方が退去にあたり、不動産会社の社員からクロスの劣化や些細な傷などの補修を要求され、戻ってくると思っていた敷金が戻らないどころか追加費用まで請求されるというケースが採り上げられていました。これに関しては不動産会社の方が悪く、通常クロスの劣化など「通常の使用に伴う劣化」は原状回復の対象外とされています。 この問題に関しては、東京都では「賃貸住宅紛争防止条例」で詳細が定められていて、賃借人が負担しなければならないのは「故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責に帰すべき事由」によるものとなっています。ペットによる柱の傷とかモノを落として床にキズをつけた等々です。その他については特約で定めることも認められていて、当社の場合は「たばこのヤニ」は賃借人に負担していただくことを事前に取り決めさせていただいております。 こうした故意・過失等による修繕がない限り、退去に際していただく費用は当社の場合クリーニング費用のみとなります。そのクリーニング費用も住んでいらっしゃった方がきれいに掃除していた場合は、オマケさせていただく事もあります。いずれにせよ、きれいに住んでいただければそうでない場合よりメリットはあると思います。 賃貸をご利用される方は、頭の片隅に置いておいていただくことをお勧めしたいと思います・・・ (H)

さらに表示する