カテゴリ:マメ知識


24日 2月 2021
 投資用の不動産を所有している場合、避けて通れない支出というものがあります。修繕費もその一つでありますが、修繕費と言っても壊れた時のものばかりではありません。壊れる前の予防的なものもあります。一棟ものであれば外壁塗装はその最たるものです。これを怠ると、雨漏り等の原因になりますし、美観の劣化は募集にも影響します。安くない費用がかかりますし、大家さんにとってはメリットを実感し難いものですが、建物価値の維持という観点からは必要な支出と言えます。 マンションであれば、毎月「修繕積立金」を積み立てた上で計画的に実施致しますが、一棟ものであればオーナーが自身で管理、判断しないといけません。今回、弊社ではそんな外壁修繕をSunVista池上で行いました。 内容は大まかに劣化部分の修繕と塗装と防水工事になりますが、費用は総額で約600万円かかりました。これは家賃収入の6~7か月分になります。簡単には出しにくい金額ですので、計画的に貯めていく必要があります。 今回、実施したことにより当面修繕の必要はありませんが、外観も装い新たになりました。現在、満室ですので、募集面での効果が表れるのは先になりそうですが、住んでいる方も含めて、気に入っていただければと考えています・・・ (H)
06日 11月 2020
 不動産を賃貸しているオーナーさんは、サブリースを利用することが多いと思います。サブリースは確かに便利で、安定収入の確保につながります。サブリースの仕組みは簡単で、サブリース会社が部屋を借り受け、それをまた貸しするものです。サブリース会社は入居者から徴収する家賃とオーナー様に支払う賃料の差額を収益としています。その差額はワンルームマンションでだいたい1万円程度です。  サブリースの特徴については、以前も採り上げさせていただきました(→こちらをご参照ください)が、今回は売却時の注意点を採り上げたいと思います。我々も査定を和する時に「サブリース付きか否か」はよく注意致します。それは、それによって「査定額が変わるから」です。単純に「家賃10万円」の収益物件と「家賃9万円」のとでは価格が異なることはご理解いただけると思います。  例えば、「家賃10万円」の部屋の場合、「利回り6%」で査定すると、「10万円×12ヶ月÷6%」=2,000万円となります。これが「家賃9万円」の場合は、「9万円×12ヶ月÷6%」=1,800万円となります。たった1万円の差が200万円の差となります。この差に気が付いていないオーナー様が多いと最近痛切に感じます。  ローンを組んでワンルームマンション投資をし、サブリースもついていて安心だと思ったが、結局苦しくなって手放すことになったというオーナーさんが最近目につきます。売る時は高く売りたいというのが人情ですが、サブリース付きだと上記のようになります。残念だと思いますが、ご本人の選択なのでこればかりは何とも言えません。サブリースはそうした諸々をよく理解した上で利用されることをお勧めいたします。 (H)
11日 9月 2020
このコロナ禍にあっても、不動産の売買は衰えていないようです。ネットでも「査定します」というDMメールや専用サイトが賑やかです。そういうサイトで「査定だけでも」と利用する人は多いのかもしれません。そういう価格査定の際、何に気をつければいいのでしょうか。「あとでセールスが大変」ということは抜きにして、査定価格面についてお伝えしたいと思います。 「査定価格」と聞けば、「その価格で売れる」というイメージを持つかと思いますが、問題は「誰が買うか」です。「広く買い手を探す場合」と「不動産会社が買い取る場合」とではまず買い手が違います。前者は「不動産が欲しい」と考えている方が相手で、査定するのは「仲介をしたい不動産会社」です。一方、後者は「一旦買い取って転売する不動産会社」が査定して買い取ります。 転売目的の場合は、「安く買って高く売る」のが商売の鉄則。査定価格は当然低く抑えられます。一方、仲介の場合は、手数料は売買価格に連動するので、仲介会社は高く売ろうとします。実際に売れる金額は、必然的に後者の方が高くなります。では、仲介の方がいいかというと、その場合は買い手を探しますので、「時間がかかる」可能性があります。買い取りの場合は、すぐにお金を手にすることができます。 どちらが良いかというのは、売り手の事情によりますでしょう。「安くてもいいから早く売りたい」のか「時間がかかってもいいから高く売りたいのか」。大事なのはその目的をはっきりすることです。買い取り業者に「もっと高く」と粘っても限度があります。気をつけないといけないのは、買い取りまで時間がかかる場合です。その間、買い手を探し、売り買い同時にすることで資金負担とリスクを回避しようとする業者も多いです。買い取り業者に買い取ってもらう場合は、すぐに買い取ってもらえるのかどうかを確認する方がいいでしょう。  不動産を売る場合は、こういう事を知った上で、適切な業者さんを選ぶ必要があるということを知っておいてください・・・ (H)
07日 9月 2020
部屋を借りていただく際に、弊社では「家財保険」にご加入いただいております(弊社に限らず概ね加入義務が課されているのが普通です)。これは、「少額短期保険」に分類される賃貸住宅入居者向けの保険になります。保険料は2年間で18,000円程度から数万円程度(支払われる保険金額によって異なります)という程度になります。...
01日 9月 2020
賃貸住宅を借りていると、いずれ退去という時が来ます。転勤・転職等仕事に関わるものから、結婚等私生活の変化にともなうものまで、退去される方の理由は様々です。通常の賃貸借契約では、「事前の退去予告」が契約の時に定められています。賃借人からの申し出の場合は、通常「1か月前の予告」が一般的でしょう。これは退去予定日の1か月前に退去の申し出を書面でするものです。当社の場合の退去予告は、とりあえず電話連絡、書面は後日で良しとさせていただいています。 事前予告が必要なのは、大家側にも事前準備が必要なためです。退去となれば次の募集に向けての準備をしないといけません。ある日突然退去となると、次の入居者がつまるまでの空室期間がより長くなってしまいます。ただし、どうしても急に決まった場合は、予告日から「1か月分の賃料」をいただくことでも可としています。 退去時にかかる費用としては、弊社の場合は契約時に決めさせていただいた「クリーニング費用」があります。その他、もしも部屋の中で壁や床などを破損させてしまった場合などは、修繕費をいただくことになります。ただし、時間の経過とともに壁がくすんできたりする「経年劣化」については責任を問われません。弊社の直近の事例でも、「壁に穴を開けてしまった」というのがあったくらいで、ほとんどクリーニング費用だけで済んでいます。 退去時精算の時は、トラブルが起こりやすいのも事実です。中には入居者負担でないものを請求してくるところもあるようです。そうした業者の存在は好ましいものではありませんが、弊社は「賃貸住宅紛争防止条例」に基づいて運用しております。「故意・過失、通常の使用方法に反する使用」等によって傷つけたもの以外の負担を請求することはありません。もしもおかしな請求を受けた場合には、ご相談いただければと思います。  賃貸住宅を借りる際の予備知識として頭の片隅にでも入れておいてください・・・ (H)
13日 3月 2020
仲介手数料裁判 東急リバ敗訴 全国賃貸住宅新聞 2020年01月20日...
14日 2月 2020
今回民法が改正されますが、不動産賃貸業界にとって大きなインパクトがあるのは「連帯保証人」に関して、でしょう。賃貸契約にあたっては必ず連帯保証人さんをつけていただいています。その理由は、家賃滞納の際に代わりに払っていただくという意味もありますし、たとえば夜逃げなどされた場合、あとに私物を残していった場合、それを引き取っていただくこともあります。「置いていったから」といって勝手に処分はできないのです。 その「連帯保証人」ですが、たとえば家賃滞納の場合でも法改正後は「限度額」が設定され、連帯保証人が支払う滞納家賃に上限が課されることになります。これは連帯保証人の保護という観点からも真っ当なことで、いくら保証人になったからと言って1年分も2年分も請求されたらたまらないでしょう。上限があれば管理会社も督促を真剣にするでしょうし、早めに保証人に連絡する等の対応をすると思います(今でも当然しているはずですが・・・)。 連帯保証人になっていただく場合も、親子とか親族ならまだしも、友人とか親族以外だと問題が生じる可能性があります。その時はいいでしょうが、長く住んでいるうちに付き合いが疎遠になったりすることもあります。そうなっても一度保証人になっていただいた以上、それは賃貸借契約が終わらない限り続きます。「今頃になって請求されても・・・」と拒否されても通用しません。だから「親族以外ダメ」とするとお部屋を貸せないということになってしまいます。 今回、上限が設定されることになり、保証人を頼まれた人も安心できるのではないでしょうか。ちなみに弊社では、個人契約の場合は「保証会社」の利用をお勧めしています。お金はかかります(初期費用は家賃の半額、以後毎年1万円)が、誰かに頭を下げる必要もありませんし、契約途中からでも利用できます。連帯保証人制度もいい方向に進化していくといいと考えています。 (H)
07日 2月 2020
賃貸不動産を借りる場合、借りている間は良しとして、退去する場合には「原状回復」という問題があります。「原状回復」とは、「借りた時の状態で返す」という意味です。「居住用」の賃貸物件の場合、原状回復と言っても、時間の経過によって古くなる部分(経年劣化)は家主の負担とされています。それ以外、タバコのヤニやうっかり傷をつけてしまった(故意過失)のは借主が弁償しないといけません。と言っても費用的にはそれほどかかるものではありません。 それとはちょっと勝手が違うのが「事業用」です。事業用の場合、特に店舗のようなものだと自分で好きに内装をする場合が多いので、原状回復はそうした内装をすべて取り壊して返す必要があります。いわゆる「スケルトン戻し」というものです。この場合、費用はけっこうかかります。事務所であれば単なる移転ということもありますが、店舗の場合は商売がうまくいかなくなって撤退というケースも多いです。この場合、「家賃滞納」を伴うこともあって、果たして原状回復をしてくれるのか不安な部分があります。 この不安をカバーするのが「敷金」で、居住用の場合だと「1か月」や「なし」というのもありますが、事業用の場合だと「6カ月」も珍しくありません。それは両者の原状回復費用の違いを表しているとも言えます。居住用の場合は、よほど何かやらなければほとんど原状回復は考えなくても大丈夫と言えるでしょう。ご自分の住まいですし、丁寧に快適に住んでいただければと家主としてそう思います・・・ (H)
21日 11月 2019
 賃貸オーナーとなって、部屋を賃貸に出す場合、自分ですべて管理するかどこかに任せるかをまず選ぶことになります。大抵、「どこかに任せる」ということになるでしょうが、その場合、その方法は「管理委託」か「サブリース」かになります。「管理委託」の場合、貸主は自分で、部屋に住む借主と直接契約を結び、その手続き及び入居から退去までのすべてを管理会社に任せることになります。「サブリース」は、サブリース会社に部屋を貸し、サブリース会社から家賃を受け取ります。 違いは、サブリース会社はその部屋をさらに第3者に賃貸します。どこのどんな人にいくらで貸したかは、通常大家さんは知りません。普通は大家さんに払う家賃よりも高く貸し、その差額を利益とします。「9万円で大家さんから借り、10万円で貸す」イメージです。「管理委託」では、「10万円で貸し、手数料(3,000~5,000円程度)を管理会社に払う」イメージです。金額的には管理委託の方が収入は多くなりますが、サブリースの場合、「空室になっても家賃が入ってくる」ことが特徴です。空室でもサブリース会社が「借りている」からです。 「多少家賃が少なくても、空室リスクがない方がいい」と考える人にはサブリースは適していますが、リスクとしては「家賃の見直しがある」ということでしょう。上記の例でいけば、家賃が10万円から9万円に下がった場合、(家賃見直しのタイミングで)大家さんに支払われる家賃も8万円に下げられてしまいます。ここで抵抗しても、サブリース会社は「契約解除」を盾にしますので、どちらを選ぶかの話になります。よく「30年保証」などとの謳い文句を目にしますが、必ずこの「家賃見直し」規定は2年ごとくらいの間隔で入っています。 途中でサブリース契約を解除したいと思っても、解除条件に「6か月分の賃料相当額の違約金」を支払わなければならなかったり、「借地借家法を盾にした解約の合理性」を入れていたりして、事実上解約できないようにしているケースもあります。わかっていて契約をしているならいいのですが、「単に管理を任せているだけ」というつもりでいると、管理状況に不満があって管理会社を変えたいと思ったら、必要以上に契約で縛られていたということもありうるかもしれません(管理の悪いところほどオーナーに不利な契約にしている可能性はあります)。  本来は契約の時によく理解して契約するのが適切ですが、慣れない大家さんだと(そして丁寧に説明してくれない会社だと)、「後の祭り」になってしまうこともあり得ます。せめて「サブリースとは」という基本的な内容と、契約の条件をよく理解することが当たり前ですが、必要だろうと思います・・・ (H)
23日 10月 2019
先日の台風被害は各地で大変なものでした。幸いなことに、弊社の賃貸物件・管理物件については大した被害もなくてすみました。被害に遭われた方の事を考えると良かったと思います。それにしても都内でも浸水被害があり、あらためて物件の周辺環境も気になるところです。また、弊社の物件はマンションが多いのですが、戸建てと比べるとマンションの方が安心できそうですが、今回は武蔵小杉のタワーマンションが意外な形で被害を受けており、つくづく安心できないものだと実感しています。 弊社の物件で唯一被害を受けたのは、某マンションのバルコニーにある隔壁板です。強い風にあおられたのでしょう。見事に破壊されてしまいました。この隔壁板ですが、台風など強い風が吹く時はしばし破壊されてしまいます。ならば頑丈に作れば良いのではと思わなくもありませんが、この隔壁板は、実は災害時に玄関から避難できない場合、これを壊して隣へ(そして下に降りる非常階段のあるところまで)逃げるようになっており、頑丈に作ってしまうといざという時に壊して避難することができなくなってしまいます。 そういう性質のものなので、強い風が吹いた時は、どうしても壊されてしまいます。弊社が管理組合の理事をしているマンションでも、いくつかの部屋で隔壁板が壊れてしまったという報告がありました。こうして壊されてしまった隔壁板は修理しないといけませんが、この隔壁板は「共用部(専用使用部分)」であり、修理費用は管理組合負担となっています。そして大抵、管理組合では保険に加入していて、修理費用は保険が下りることになっています。つまり、区分所有者も管理組合も懐は痛まないのです。 弊社の関係するマンションだけで3カ所も隔壁板が壊れてしまいました。ということは各地至る所のマンションで同様の事態が発生したものと思われます。修理業者は大忙し、保険会社はヒヤヒヤというところでしょう。「風が吹けば桶屋が」ではありませんが、請け負っている工務店は密かに喜んでいるかもしれません・・・ (H)

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