ブログカテゴリ:マメ知識


09日 8月 2019
 先月末、賃貸住宅フェアが開催され、昨年に引き続き、今年も参加して参りました。この賃貸住宅フェアですが、「建築」「設備」「管理」等不動産賃貸に関わる業者が多数ブースを出展し、また様々なセミナーが開催され、賃貸業に関わる者であれば最新情報をチェックする意味でも有意義なイベントと言えます。...
26日 7月 2019
以前、LDKと部屋の広さについてご紹介いたしました。その時は、「LDKは間取りであり、広さとは関係ない」と申し上げました。実際、現在入居者募集中の「保土ヶ谷オークヒルズ227号室」と「保土ヶ谷オークヒルズ341号室」とで比較いたしますと、「227号室」は「4LDK86.50㎡」で、「341号室」は「3LDK87.06㎡」となります。ほぼ同じ面積ですが、かたや4LDK、かたや3LDKと違いがあります。  どちらがいいのかについては、答えはありません。それは家族構成など「どのようにお部屋を使うか」など、入られる方によって異なるものになります。例えばお子さんがお二人のご夫婦では、夫婦の部屋とお子様それぞれの部屋と考えると、3LDKで十分と言えますが、たとえばおじいちゃんおばあちゃんが遊びに来る事を考えるなら、お泊めできる部屋がもう一部屋あると便利でしょう。「227号室」の和室は、まさにそんなニーズにピッタリです。  都心部は家賃も高めですが、保土ヶ谷ではそれほどではなく、リーズナブルな家賃でゆとりある暮らしができるという利点もあります。そんなゆとりのLDKの暮らしをご提供できる「保土ヶ谷オークヒルズ」を是非ともよろしくお願い致します。 (H)
25日 3月 2019
先日、弊社が管理組合の理事をしているマンションに東京都水道局から『直結給水方式に切替えるとこんなメリットがあります!』という案内のパンフレットが届きました。「直結給水方式」とは一般の方には耳慣れない言葉かもしれませんが、マンションの給水方式の一つで、文字通り水道の本管から直接水道水を取り入れるものです。これに対し、対象となったマンションは受水槽を設置しており、ここに一旦貯水してから各室に配水する方式です。 受水槽を利用する場合、毎年定期的に点検・清掃をしないといけないので、メンテナンス費用がかかる上、受水槽の老朽化による水質の悪化や微生物の繁殖等の可能性があったりします。それゆえに水道局のパンフレットにも「直結給水でフレッシュな水を!」となっています。 ファミリータイプのマンションでは、理事会も輪番制で居住者の方が理事を務めていたりするので関心もあるかと思いますが、投資用マンションでは各オーナーも自分が住むわけではないので関心が薄かったりします。したがって弊社ではこういう隠れた部分にも理事長あるいは理事として管理組合の活動に関与していく中で、適正な役割を果たしていくようにしています。 切替え費用もあり、それはマンションの修繕資金に直結します。見積額が適切かどうかも重要なところです。「投資用マンションの適切な運営」という点でも、弊社は力を尽くしていきたいと思います・・・ (H)
18日 3月 2019
不動産を探す時に必ず最寄駅からの距離が「徒歩〇分」という形で表示されています。検索条件に指定することもできますので、検索のときに指定したことがある人もいるかと思います。この「徒歩〇分」はどのように決めているのでしょうか。実はきちんとしたルールがあって、「80mを徒歩1分と表示する」ことになっています。駅からの距離が400mであるならば、「徒歩5分」となります。 こういうルールがあるので、「頑張って早く歩けば3分」、「競歩で2分」などということはできません。もちろん、実際には歩くことができない「直線距離」での表示も不可です。募集する立場としてはなるべく近いことをPRしたいので、自然と「最短距離」にはなります。今はGoogle Mapで距離も分数も表示されますので、ごまかしはできませんし一般の人でも簡単にわかるので大変便利だと思います。 現在賃貸募集中のクレッセント川崎タワーですが、川崎駅から「徒歩5分」という好立地にあります。かなり利便性の高い立地ですが、この「徒歩5分」には表示できないものがあります。それはその「5分歩く間の環境」です。川崎駅の改札口を出ると、駅に隣接する「ラゾーナ川崎」の中を突っ切る形となります。ラゾーナ川崎は、映画館からユニクロ、ビックカメラなどを擁する一大ショッピングパークです。お休みの日にはここで1日過ごすことも可能かもしれません。 施設の開店は10時からですから、通勤・通学の時は通り過ぎるだけかもしれませんが、帰りはついつい寄り道をしてしまうかもしれません。「徒歩5分のはずが・・・」ということになっても、そこまでは保証しかねるところです。「徒歩5分(往路)」とした方が良いのかもしれません。そんなクレッセント川崎タワーですが、ご興味のある方は、是非ご連絡をいただければと存じます・・・ (H)
18日 1月 2019
札幌のアパマンショップでスプレー缶を噴射していて爆発したという事件はまだ記憶に生々しく残っています。このアパマンショップでは、お客さんから消臭費用としてお金を取っていたにも関わらず、消臭作業(スプレー消臭)をやっていなかったという問題が指摘されています。これは論外としても、実際の現場では「消臭」「抗菌」や単に「事務手数料」等いろいろな名目でお金を取っているケースが目につきます。 不動産の(賃貸)仲介の場合、お客様から頂くことができる「仲介手数料」は、法律で定められています(原則家賃の半月分、貸主・借主双方から合計1か月)。しかし、それ以上に少しでも収益を稼ごう(でも法律は犯せない)として、様々な名目を設けているのです。それでもその対価に見合うサービスを提供できているのならともかく、上記のアパマンショップでは、実際には消臭作業はやっていなかった(だからスプレー缶が余ってしまっていた)というのだからひどい話です。 弊社では、直接賃貸が中心なのでこのような余計な手数料はいただいておりませんし、直接お申込みをいただければ仲介手数料も不要です。どうせなら余計な費用もかかりませんので、直接お申込みをいただければと思います。基本的に「スーモ」「アットホーム」「マイナビ賃貸」に募集広告を出しています。是非とも弊社の物件を借りていただきたいと思いますが、その他の物件を探す際には、ちょっといくつか心掛けたいことがあります。 1つは、上記のようなサイトで部屋を探していて同じ物件が何件もある場合は、「仲介」ではなく「貸主」となっているものがないかどうかを確認することです。「貸主」であれば、仲介手数料がかかりません。また、「仲介」でもエイブルのように「仲介手数料半月」を謳っているところは「良心的」と言えます。もう1つは、「消臭」「抗菌」「事務手数料」「管理サポート料」等の費用負担がないところを選ぶことです。そのようなところもまた「良心的」と言えます。 これから賃貸市場は募集の最盛期を迎えます。是非、良いお部屋探しができればと思います・・・ (H)
21日 12月 2018
「原状回復」という言葉は、一般にはあまり馴染みのない言葉かもしれませんが、不動産賃貸の世界では一般的な言葉です。文字通り、退去に際して「元の通りに戻して返す」という意味で使われます。この「元の通りに」というのが難しいところで、どうしてもモノは使用すれば劣化します。それをどこまで「元に戻す」かは昔からトラブルの元となっているところです。 先日、我が家の子供たちが見ていたテレビ番組を何気なく見ていたら、ある方が退去にあたり、不動産会社の社員からクロスの劣化や些細な傷などの補修を要求され、戻ってくると思っていた敷金が戻らないどころか追加費用まで請求されるというケースが採り上げられていました。これに関しては不動産会社の方が悪く、通常クロスの劣化など「通常の使用に伴う劣化」は原状回復の対象外とされています。 この問題に関しては、東京都では「賃貸住宅紛争防止条例」で詳細が定められていて、賃借人が負担しなければならないのは「故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責に帰すべき事由」によるものとなっています。ペットによる柱の傷とかモノを落として床にキズをつけた等々です。その他については特約で定めることも認められていて、当社の場合は「たばこのヤニ」は賃借人に負担していただくことを事前に取り決めさせていただいております。 こうした故意・過失等による修繕がない限り、退去に際していただく費用は当社の場合クリーニング費用のみとなります。そのクリーニング費用も住んでいらっしゃった方がきれいに掃除していた場合は、オマケさせていただく事もあります。いずれにせよ、きれいに住んでいただければそうでない場合よりメリットはあると思います。 賃貸をご利用される方は、頭の片隅に置いておいていただくことをお勧めしたいと思います・・・ (H)
25日 5月 2018
以前、「保険は大事」というお話をさせていただきましたが、賃借人の方には入居時に保険に加入していただいています。これは火災等の万が一の場合、ご自身の家財道具が被災した場合にそれを補償するのと、漏水等で他の入居者等に迷惑をかけてしまった場合にそれを補償するのと2つの目的があります。「大してモノを持っていないから保険はいらない」というわけにはいかないのは、後者の「他者への補償」があるからに他なりません。  実際、どんな保険事故が起こっているのか、弊社でも代理店となっている日本共済から事故のデータをいただいたので、ご紹介させていただきます。2月の時点で圧倒的に件数が多いのが、「給湯器または給水管等の凍結破損」です。これはやはり季節柄と言えるでしょう。これが4月になると、今度は「ガラスの破損」が取って代わります。特に温度変化による「熱割れ破損」がその中心となります。「気がついたらガラスにヒビが入っていた」などという場合は、この「熱割れ破損」の可能性が高いです。  熱割れ破損以外にも、「子供が誤って割ってしまった」「空き巣にガラスを割られた」「強風でヒビが入った」などのガラスが割れたケースが対象となっています。他者への補償もやはりあります。 1. 洗濯機排水ホースの接続不良に起因する漏水で階下内装に被害 2. 子供が便器にトイレットペーパーを大量に流したため、トイレが詰まり、水か溢れ階下に漏水 3. 浴室排水管詰まりが原因により、階下内装と家財に漏水被害  やはり予期せぬ事故がいろいろとあるようです。  その他、 1. 玄関を開けた際、風で室内扉が勢いよく閉まり破損 2. モノを落として床に穴をあけてしまった 3. モノを運んだ際、壁にぶつけて穴をあけてしまった 4. 誤って食器を落とし、IHコンロが壊れてしまった  などなど様々ですが、目につくのは「引っ越し時の事故」です。やはりこうした「不測の事故」は起こり得るものであるし、加入しておくに限ることは言うまでもないことかと思います。  お部屋を借りる際には加入するのは必須として、何かあった場合は「保険で対応できるかもしれない」と覚えておくといいかもしれません。  せっかく借りていただくお部屋の中で、不快な思いをしないで済ませていただきたいと強く思います・・・ (H)
18日 5月 2018
賃貸にしろ購入するにしろマンションの部屋の広さというのは、意思決定には重要な要素となるでしょう。よく物件案内に表示されている「2LDK」とか「4LDK」などと表示されるのは「間取り」ですが、これは部屋の広さとは無関係です。80㎡の「1LDK」もあれば、80㎡の「3LDK」もあります。そしてこの面積ですが、同じマンションの同じ部屋でも実は2つの面積があります。  その2つとは、1つはパンフレットなどに表示されている面積で、もう1つは登記上の面積です。同じ部屋なのになぜ面積が違うのかと言うと、それは「測り方が違う」からです。パンフレットに表示されている面積は、いわゆる「壁芯」と言われるもので、文字通り壁の(厚さの)中心からの面積で、登記上の面積は「内法」と言われるもので、これは壁の内側(すなわち部屋の中から見た壁の表面)です。部屋に入って実感できるのは「内法」です。  例えば、今日から賃貸募集を開始いたしました「クリオレジダンス大森センター」は、パンフレットでは59.29㎡と表示していますが、登記簿上の面積は55.90㎡です。部屋に入って体感できる面積は55.90㎡となります。その差は「3.39㎡=約1坪」と決して小さくはありませんが、実際部屋全体に万遍なく行き渡っての1坪ですので、これを体感できる人はいないでしょうから、あまり影響はないのでしょう。  なぜ2つの方法があるのかは、いろいろと事情があるのだと思います。体感はできないので影響はないと思いますが、実務上は面倒でしかありません。何せ登記簿謄本を見てパンフレットを作ろうとすると間違えてしまいます(私も慣れない時はよく間違えました)。また、税金は登記簿面積によりますので、税務上の控除を受けようとする場合、パンフレットを見て判断すると間違えてしまうこともあり得ます(特に50㎡前後の場合は注意が必要です)。  統一してもらえればありがたいですが、たぶんそれは難しいのでしょう。部屋探しには関係ないと言えば関係ありませんが、「2つの面積がある」ということだけ、雑学として覚えておかれてはいかがでしょうか。 (H)
20日 4月 2018
ネットでたまたま見つけた記事ですが、弊社でも日頃から意識していたことなので、ついつい熟読してしまいました。弊社でも湾岸地域にタワーマンションの一室をいくつも保有しています。ビーコンタワーレジデンスのように、35階、40階といった高層階もあれば、アップルタワーのように2階というのもあります。また、Wコンフォートタワーズのように10階という中層階もあります。 それぞれバランスよく保有していますが、やはりそれぞれメリットがあります。2階のアップルタワーは低層階ではありますが、川に面していて陽当たりも良く、のんびりとした景色が目の前に広がります。休日にはリビングで大いにくつろぐことができるのではないかと思います。高層階のような眺望は得られませんが、充実した共用施設はすべて同じように使用できますし、それなりの良さがあります。 人の好みはそれぞれですので、タワーマンションと言えば高層階という思い込みを持たないようにしないといけないと改めて感じさせられました。これからもなるべくたくさんの物件を取得していきたいと考えていますが、階数やエリアなど資金調達の苦労はありますが、できればいろいろなタイプのお部屋を取得し、ご提供できるようにしたいと思います。 (H)
06日 4月 2018
管理組合の理事長業務をする中で、やはり意識するのは「コスト削減」です。マンションの管理では、いかに老朽化を防ぎ資産価値を維持向上させるかが大事ですが、そのためには費用も掛かります。年々増える費用をカバーするために、管理費・修繕積立金をその都度引き上げていては大変です。コスト削減は必須となります。...

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