カテゴリ:マメ知識


13日 3月 2020
仲介手数料裁判 東急リバ敗訴 全国賃貸住宅新聞 2020年01月20日...
14日 2月 2020
今回民法が改正されますが、不動産賃貸業界にとって大きなインパクトがあるのは「連帯保証人」に関して、でしょう。賃貸契約にあたっては必ず連帯保証人さんをつけていただいています。その理由は、家賃滞納の際に代わりに払っていただくという意味もありますし、たとえば夜逃げなどされた場合、あとに私物を残していった場合、それを引き取っていただくこともあります。「置いていったから」といって勝手に処分はできないのです。 その「連帯保証人」ですが、たとえば家賃滞納の場合でも法改正後は「限度額」が設定され、連帯保証人が支払う滞納家賃に上限が課されることになります。これは連帯保証人の保護という観点からも真っ当なことで、いくら保証人になったからと言って1年分も2年分も請求されたらたまらないでしょう。上限があれば管理会社も督促を真剣にするでしょうし、早めに保証人に連絡する等の対応をすると思います(今でも当然しているはずですが・・・)。 連帯保証人になっていただく場合も、親子とか親族ならまだしも、友人とか親族以外だと問題が生じる可能性があります。その時はいいでしょうが、長く住んでいるうちに付き合いが疎遠になったりすることもあります。そうなっても一度保証人になっていただいた以上、それは賃貸借契約が終わらない限り続きます。「今頃になって請求されても・・・」と拒否されても通用しません。だから「親族以外ダメ」とするとお部屋を貸せないということになってしまいます。 今回、上限が設定されることになり、保証人を頼まれた人も安心できるのではないでしょうか。ちなみに弊社では、個人契約の場合は「保証会社」の利用をお勧めしています。お金はかかります(初期費用は家賃の半額、以後毎年1万円)が、誰かに頭を下げる必要もありませんし、契約途中からでも利用できます。連帯保証人制度もいい方向に進化していくといいと考えています。 (H)
07日 2月 2020
賃貸不動産を借りる場合、借りている間は良しとして、退去する場合には「原状回復」という問題があります。「原状回復」とは、「借りた時の状態で返す」という意味です。「居住用」の賃貸物件の場合、原状回復と言っても、時間の経過によって古くなる部分(経年劣化)は家主の負担とされています。それ以外、タバコのヤニやうっかり傷をつけてしまった(故意過失)のは借主が弁償しないといけません。と言っても費用的にはそれほどかかるものではありません。 それとはちょっと勝手が違うのが「事業用」です。事業用の場合、特に店舗のようなものだと自分で好きに内装をする場合が多いので、原状回復はそうした内装をすべて取り壊して返す必要があります。いわゆる「スケルトン戻し」というものです。この場合、費用はけっこうかかります。事務所であれば単なる移転ということもありますが、店舗の場合は商売がうまくいかなくなって撤退というケースも多いです。この場合、「家賃滞納」を伴うこともあって、果たして原状回復をしてくれるのか不安な部分があります。 この不安をカバーするのが「敷金」で、居住用の場合だと「1か月」や「なし」というのもありますが、事業用の場合だと「6カ月」も珍しくありません。それは両者の原状回復費用の違いを表しているとも言えます。居住用の場合は、よほど何かやらなければほとんど原状回復は考えなくても大丈夫と言えるでしょう。ご自分の住まいですし、丁寧に快適に住んでいただければと家主としてそう思います・・・ (H)
21日 11月 2019
 賃貸オーナーとなって、部屋を賃貸に出す場合、自分ですべて管理するかどこかに任せるかをまず選ぶことになります。大抵、「どこかに任せる」ということになるでしょうが、その場合、その方法は「管理委託」か「サブリース」かになります。「管理委託」の場合、貸主は自分で、部屋に住む借主と直接契約を結び、その手続き及び入居から退去までのすべてを管理会社に任せることになります。「サブリース」は、サブリース会社に部屋を貸し、サブリース会社から家賃を受け取ります。 違いは、サブリース会社はその部屋をさらに第3者に賃貸します。どこのどんな人にいくらで貸したかは、通常大家さんは知りません。普通は大家さんに払う家賃よりも高く貸し、その差額を利益とします。「9万円で大家さんから借り、10万円で貸す」イメージです。「管理委託」では、「10万円で貸し、手数料(3,000~5,000円程度)を管理会社に払う」イメージです。金額的には管理委託の方が収入は多くなりますが、サブリースの場合、「空室になっても家賃が入ってくる」ことが特徴です。空室でもサブリース会社が「借りている」からです。 「多少家賃が少なくても、空室リスクがない方がいい」と考える人にはサブリースは適していますが、リスクとしては「家賃の見直しがある」ということでしょう。上記の例でいけば、家賃が10万円から9万円に下がった場合、(家賃見直しのタイミングで)大家さんに支払われる家賃も8万円に下げられてしまいます。ここで抵抗しても、サブリース会社は「契約解除」を盾にしますので、どちらを選ぶかの話になります。よく「30年保証」などとの謳い文句を目にしますが、必ずこの「家賃見直し」規定は2年ごとくらいの間隔で入っています。 途中でサブリース契約を解除したいと思っても、解除条件に「6か月分の賃料相当額の違約金」を支払わなければならなかったり、「借地借家法を盾にした解約の合理性」を入れていたりして、事実上解約できないようにしているケースもあります。わかっていて契約をしているならいいのですが、「単に管理を任せているだけ」というつもりでいると、管理状況に不満があって管理会社を変えたいと思ったら、必要以上に契約で縛られていたということもありうるかもしれません(管理の悪いところほどオーナーに不利な契約にしている可能性はあります)。  本来は契約の時によく理解して契約するのが適切ですが、慣れない大家さんだと(そして丁寧に説明してくれない会社だと)、「後の祭り」になってしまうこともあり得ます。せめて「サブリースとは」という基本的な内容と、契約の条件をよく理解することが当たり前ですが、必要だろうと思います・・・ (H)
23日 10月 2019
先日の台風被害は各地で大変なものでした。幸いなことに、弊社の賃貸物件・管理物件については大した被害もなくてすみました。被害に遭われた方の事を考えると良かったと思います。それにしても都内でも浸水被害があり、あらためて物件の周辺環境も気になるところです。また、弊社の物件はマンションが多いのですが、戸建てと比べるとマンションの方が安心できそうですが、今回は武蔵小杉のタワーマンションが意外な形で被害を受けており、つくづく安心できないものだと実感しています。 弊社の物件で唯一被害を受けたのは、某マンションのバルコニーにある隔壁板です。強い風にあおられたのでしょう。見事に破壊されてしまいました。この隔壁板ですが、台風など強い風が吹く時はしばし破壊されてしまいます。ならば頑丈に作れば良いのではと思わなくもありませんが、この隔壁板は、実は災害時に玄関から避難できない場合、これを壊して隣へ(そして下に降りる非常階段のあるところまで)逃げるようになっており、頑丈に作ってしまうといざという時に壊して避難することができなくなってしまいます。 そういう性質のものなので、強い風が吹いた時は、どうしても壊されてしまいます。弊社が管理組合の理事をしているマンションでも、いくつかの部屋で隔壁板が壊れてしまったという報告がありました。こうして壊されてしまった隔壁板は修理しないといけませんが、この隔壁板は「共用部(専用使用部分)」であり、修理費用は管理組合負担となっています。そして大抵、管理組合では保険に加入していて、修理費用は保険が下りることになっています。つまり、区分所有者も管理組合も懐は痛まないのです。 弊社の関係するマンションだけで3カ所も隔壁板が壊れてしまいました。ということは各地至る所のマンションで同様の事態が発生したものと思われます。修理業者は大忙し、保険会社はヒヤヒヤというところでしょう。「風が吹けば桶屋が」ではありませんが、請け負っている工務店は密かに喜んでいるかもしれません・・・ (H)
27日 9月 2019
『正直不動産』というマンガをご存知でしょうか。「ビックコミック」で連載されているマンガですが、不動産業界の諸々が出てきて不動産業界に身を置く者として面白いと思えるマンガです。...
10日 9月 2019
自転車は大変便利であることは今さら言うまでもありません。弊社もお部屋を貸すにあたってはなるべく自転車置場を確保できるようにと考えています。しかしながら一方で問題も起こっています。それは「放置自転車」です。「放置自転車」は駅前などでも問題になっていますが、我々が困っているのは駐輪場の放置自転車です。...
09日 8月 2019
 先月末、賃貸住宅フェアが開催され、昨年に引き続き、今年も参加して参りました。この賃貸住宅フェアですが、「建築」「設備」「管理」等不動産賃貸に関わる業者が多数ブースを出展し、また様々なセミナーが開催され、賃貸業に関わる者であれば最新情報をチェックする意味でも有意義なイベントと言えます。...
26日 7月 2019
以前、LDKと部屋の広さについてご紹介いたしました。その時は、「LDKは間取りであり、広さとは関係ない」と申し上げました。実際、現在入居者募集中の「保土ヶ谷オークヒルズ227号室」と「保土ヶ谷オークヒルズ341号室」とで比較いたしますと、「227号室」は「4LDK86.50㎡」で、「341号室」は「3LDK87.06㎡」となります。ほぼ同じ面積ですが、かたや4LDK、かたや3LDKと違いがあります。  どちらがいいのかについては、答えはありません。それは家族構成など「どのようにお部屋を使うか」など、入られる方によって異なるものになります。例えばお子さんがお二人のご夫婦では、夫婦の部屋とお子様それぞれの部屋と考えると、3LDKで十分と言えますが、たとえばおじいちゃんおばあちゃんが遊びに来る事を考えるなら、お泊めできる部屋がもう一部屋あると便利でしょう。「227号室」の和室は、まさにそんなニーズにピッタリです。  都心部は家賃も高めですが、保土ヶ谷ではそれほどではなく、リーズナブルな家賃でゆとりある暮らしができるという利点もあります。そんなゆとりのLDKの暮らしをご提供できる「保土ヶ谷オークヒルズ」を是非ともよろしくお願い致します。 (H)
25日 3月 2019
先日、弊社が管理組合の理事をしているマンションに東京都水道局から『直結給水方式に切替えるとこんなメリットがあります!』という案内のパンフレットが届きました。「直結給水方式」とは一般の方には耳慣れない言葉かもしれませんが、マンションの給水方式の一つで、文字通り水道の本管から直接水道水を取り入れるものです。これに対し、対象となったマンションは受水槽を設置しており、ここに一旦貯水してから各室に配水する方式です。 受水槽を利用する場合、毎年定期的に点検・清掃をしないといけないので、メンテナンス費用がかかる上、受水槽の老朽化による水質の悪化や微生物の繁殖等の可能性があったりします。それゆえに水道局のパンフレットにも「直結給水でフレッシュな水を!」となっています。 ファミリータイプのマンションでは、理事会も輪番制で居住者の方が理事を務めていたりするので関心もあるかと思いますが、投資用マンションでは各オーナーも自分が住むわけではないので関心が薄かったりします。したがって弊社ではこういう隠れた部分にも理事長あるいは理事として管理組合の活動に関与していく中で、適正な役割を果たしていくようにしています。 切替え費用もあり、それはマンションの修繕資金に直結します。見積額が適切かどうかも重要なところです。「投資用マンションの適切な運営」という点でも、弊社は力を尽くしていきたいと思います・・・ (H)

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