カテゴリ:会社情報


19日 6月 2020
管理会社の良し悪しはどこに現れるのでしょうか? どうしたら選ばれる管理会社になれるかをいつも考えていると、そんな疑問がわいてきます。オーナー様のニーズとしては、何と言っても「毎月安定して(家賃)収入を得たい」ということでしょうから、それにつながることはすべて回答となることでしょう。 ・空室をすぐに埋めてくれる ・管理費が安い...
会社情報 · 08日 5月 2020
シャルム大岡山202号室
27日 3月 2020
世の中、だいぶ嫌煙権が幅を利かせるようになってきていて、スモーカーの方はタバコを吸う場所を確保するのが大変なようです。ご近所でも夜1人でタバコを吸っているお父さんがいて、たぶん家の中では吸わせてもらえないのでしょう。「せめて家ではゆっくりタバコを吸ってくつろぎたい」と思う気持ちは理解できます。家族のいる方は大変だろうなと同情いたします。 その点、1人暮らしの方は気兼ねなく家の中でタバコを吸うことができるので、問題はないかもしれません。ただ、持ち家ならともかく、賃貸の場合は注意が必要です。なぜならタバコの煙は部屋のクロスや換気扇、エアコン等にもろに悪影響を与えます。クロスは黄ばみ、匂いも付着します。これらは退去の時に清算の対象となります。クロスであれば張り替えが必要になります。  我が国の賃貸借契約では、「通常損耗」は大家さんの負担となっています。住んでいた方が退去される時には「原状回復」の必要がありますが、この「通常損耗」は「原状回復」の対象にはなりません。ところが、タバコのヤニによる汚れは対象にはなりません。なのでタバコを吸っていた場合は、退去時の費用負担が大きくなります。この点は気をつけないといけないでしょう。 費用負担については、抵抗感があるかもしれません。しかし、タバコを吸わない人の場合、退去後にそのままクリーニングだけで大家さんは次の人に貸せますが、タバコを吸っていた場合は張り替えないと次の人には貸せません。きれいに使っていた人と汚した人が同じでは、きれいに使っていただいた人に何のメリットもないことになります。公平感からもやむを得ないと思います。 部屋に帰ってリラックスしながら紫煙を燻らせるのは、何より至福の一時かもしれませんが、退去時のことも念頭に置いていただいた方が良いかと思います・・・ (H)
19日 3月 2020
毎年のことではありますが、この時期は移動の時期で、おかげさまで弊社で募集している部屋は現在ございません。世の中、コロナの影響で甲子園大会をはじめ、さまざまなイベントが中止になっていますが、卒業や入学、就職といった移動は(式典は簡素化・中止はあるでしょうが)、変更のしようがありません。弊社で対応させていただいたのは、進学の方、新社会人の方、そして店舗ではありますが、新規開業の方がいらっしゃいました。それぞれ、新しい船出の期待感がヒシヒシと伝わってきて、こちらも何だか元気をいただいたようです。 地方から出てこられる方は、それぞれの手続きとあわせて住まいの準備もありますので、大変だと思います。週末を利用して地方から出てこられた方など、短い時間に目ぼしい部屋を内見して決めないといけません。希望の部屋があっても、この時期多くの方が同じように部屋探しをしていますので、競争もあって借りられないということもあるかもしれません。 このたび、弊社では新たに新築の「シャルム大岡山」の管理をさせていただくことになりました。入居は4月1日以降ですが、ファミリータイプの部屋が4室、大岡山駅から徒歩3分の利便性の高いアパートです。少し時期はずれましたが、新生活をはじめられる方に是非ご利用いただければと考えています。ご興味のある方は、是非ご連絡いただければと思います・・・ (H)
06日 3月 2020
賃貸業を営む立場からは、空室期間はなるべく短くしたいと思います。なので募集を開始してすぐに申し込みをいただけるのは大変ありがたいです。もちろん審査はいたしますが、「高齢者だから」「生活保護だから」「母子だから」「外国人だから」というような理由でお断りすることはありませんが、1つだけ決めていることがあります。それは「申込は内見後」というルールです。 どういうことかと言いますと、なかには内見前に申込書を送ってくるところがあります。内見もせずに申込していただくのもありがたいのですが、懸念されるのは、「とりあえず押さえておこう」という考えでの申し込みです。この時期ですと特に物件はどんどんと埋まっていきます。空いているのを確認して内見に行き、お客様が気に入って申し込みしようとしたらタッチの差で他の申し込みが入ってしまったというのはよくあること。「とりあえず申し込みをして他の申し込みが入るのを防ごう」という気持ちはよくわかります。 しかし、それだと実際に内見をした際、気に入らなければキャンセルとなる可能性が高いわけです。こちらとしては、その間、他の内見をストップしていると機会損失になります。その部屋に興味を持った他の方の機会を奪うことになります。中にはそういう手口で何部屋も押さえてから内見に案内するところもあるようで、そういうキャンセル前提の申し込みは迷惑以外の何物でもありません。と言って、事前にはわかりませんので、対策として「申込は内見後」としたのです。 本来はそんなことをせずに、貸す方の立場も考えてお客様をご案内していただければいいのですが、世の中そんな「正直不動産」ばかりではありません。自分の都合(成績)優先の仲介業者(担当者)が数多くいるのがこの不動産業界の哀しいところ。自衛策もやむを得ないところです。部屋を実際に見ていただき、気に入った上で申し込みをしていただく。そうして長く住んでいただく。そんな理想的な関係を築いていきたいと、あえて弊社では「申込ルール」を決めさせていただいているのです・・・ (H)
31日 1月 2020
弊社は、所有しているマンションの管理組合の活動には積極的に関わるようにしています。と言っても、ファミリータイプのマンションによくあるような「外部所有者(そのマンションに住んでいないオーナー)は役員になれない」という管理規約を定めているマンションはこの限りではありません。となると、主として投資用のマンションということが多くなります。...
24日 1月 2020
 弊社は、主として投資用マンションの管理組合の活動に参加し、マンション全体のバリューアップを試みています。既にマンション全体で無料Wi-Fiを導入したり、宅配ボックスの設置をしたりしています。新しくできるマンションに設備面で見劣りしない様、こういった取り組みが必要だと考えています。居住されている方すべてに喜んでいただいているかどうかはわかりませんが、それなりの評価は得られているようです。  しかしながら、実際に導入してみてわかる問題点というのもあります。今回は、宅配ボックスについて、導入後に生じた問題点をご紹介いたします。同じように導入を検討されているオーナー様のご参考になればと思います。  まず電子式でない宅配ボックスですが、やはり「カラでロックしてしまう」というものが目につきました。1週間以上利用状況が継続(入れっ放し)しているので、中を確認したところカラだったというパターンです。たぶん、操作を誤ったのだろうと思われます。  次に開けたところ荷物が入っていたというパターンもありました。ご本人に確認したところ、「(取り出すのを)忘れていた」というものでした。みんながみんな帰宅時に郵便ボックスを確認しているわけではないようですし、まとめて持ち帰って部屋に帰ってから不在票に気付いたというケースもあるのでしょう。また、隣のマンションと間違えて入れてしまったという宅配会社の方からの連絡もあったようです。  いずれにせよ、今のところ目立った問題は起こっていません。マンションの管理会社あるいは管理人さんとの協力で十分乗り越えられる範囲内です。今後もまだまだ導入していく予定ですが、一層の利便性の向上を図っていきたいと思います。 (H)
17日 1月 2020
 最近、スマホがほとんど定着してきていますが、それに伴って連絡手段も多様化し、これまでの電話とメールに加え、いまやLINEも当たり前になってきました。我々も社員同士の連絡手段として、普通にLINEを使っています。そうなると、こんどはお客様との連絡手段もLINEをということになり、このたびLINEも連絡手段として用意させていただきました。  LINEを導入したのは、単に連絡手段の多様化というだけでなく、注目したのは「手軽さ」です。何か部屋の中で不具合が生じた場合、その程度が大きければわざわざ手間を取って電話をいただけますが、些細なことだと遠慮されるようです。最近でも退去の時に、「ちょっと不便だった」とお聞きして、「早く言っていただければ良かったのに」ということがありました。そんな「ちょっと不便」を気軽に問い合わせていただく方法として、LINEはいいのではないかと思います。  そう考えていたところ、先日リモコンの調子が悪いという連絡をいただきました。お聞きしたところ、弊社の電話番号から「友だち自動追加」でアカウントに登録されたそうです。また、ちょっと手軽に写真を撮って送っていただくこともでき、こちらも適切なアドバイスができたりして、開始早々とても便利だと実感しています。LINEにはいろいろな機能があるようですが、あくまでも「お客様からの連絡用」と考えていますので、こちらからは緊急連絡を除いて、何かを配信するということはいまのところ考えておりません。  ちょっとした不便解消のためにも、お使いのLINEに弊社をお友だち登録していただければと思います・・・  電話番号はこちら → 03-3735-2841  QRコードは下記 ↓ (H)
26日 12月 2019
賃貸不動産を所有してオーナーになったあと、その管理をどうするかという問題があります。選択肢としては、自分で管理するか管理会社に管理を任せるかのいずれかとなります。管理会社に管理を任せれば煩わしいことから解放されますが、毎月手数料を取られます。自分で管理すれば、入居者対応をすべて自分でこなさないといけません。余裕のある大家さんであれば自分で管理することもいいですが、サラリーマン大家さんだとちょっと大変かもしれません。 賃貸管理と言っても、何かが壊れたということでもない限り、毎月の家賃の集金くらいです。今はほとんど銀行振込か口座振替なので、月に一回通帳を確認する程度でしょう。誰でも出来る簡単なことなので、わざわざ管理会社を入れる意味などないと言えます。しかし、管理会社の存在感が大きくなるのは、こうした「正常時」ではなく、「異常時」です。「異常時」とは、「室内の設備が壊れた」、「退去して空室が埋まらない」、「滞納が始まった」等の場合です。 実は東京においては、自分で管理する「自主管理」が50%以上だそうです。それが地方にいくと70%以上になるそうです。その理由は「空室率」だそうです。東京では、需要が高く、比較的「黙っていても入居者が決まる」状態だそうです。ところが地方に行けば、かなり頑張らないと空室が埋まらないそうで、そこで素人の大家さんの手に負えず、管理会社に委託するそうです。 また、滞納問題も実に厄介です。起きないに越したことはないのですが、やはりどうしても一定割合で発生します。その時、どうするか。管理会社の立場から言うと、やはりいろいろな経験を積んでいますので、交渉一つとってもタイミングや内容等のノウハウがあります。何と言っても「初動」が大切ですし、そのあたりを熟知しているからこそ「管理会社に管理を任せていただいた方がいい」と感じます。保険と同じで、「万が一の備え」としても、管理を任せた方がいいとここでPRいたしたいと思います・・・ (H)
13日 12月 2019
マンションの場合、大抵「管理費」と「修繕積立金」とを毎月徴収されています。「管理費」とはその名の通り、マンションの管理に使う費用のこと。一番大きいのは管理会社に対する「委託業務費」。これによって、建物内の諸々(修繕・清掃・会計・管理組合運営・クレーム対応等々)を担当してもらいます。これに対し、「修繕積立金」は建物の劣化をカバーするお金です。 どんな建物でも風雨にさらされ、また時間の経過とともに劣化していきます。戸建の場合、計画的に修繕するということはほとんどないでしょうが、マンションの場合は個人の意見だけで決まるものでもないため、あらかじめみんなから資金を徴収する仕組みをはじめから設けているのです。これによって、計画的に修繕を行っていきます。 実際に所有者が住んでいるマンションでは、管理組合の役員も輪番で行ったりして機能していますが、投資用マンションではオーナーは外部に住んでいるため、あまり関心を持ちません。そのため、管理会社がほとんど決めて、各オーナーはそれにお任せという状態です。もちろん、それも悪くはないのですが、工事の中身を詳しくチェックしたり、相見積もりを取ったりということがないので、その費用は割高になりがちです。 弊社は所有している投資用マンションのいくつかで管理組合の理事をやっています。修繕工事に対しては、その内容を詳しく精査し、必要性をチェックした上で相見積もりを取り(当然安ければいいというものではありません)、工事の決定を行っています。適切な修繕の実施と、余計な費用を抑えることによる修繕積立金負担の適切に保つこと。それを目的にやっています。「空室を防ぎ、収支の安定を図る」ためには管理会社任せではいけないと考えています。 ボランティアの世界ですが、それもすべて自らのため。「我が物と思えば軽し傘の雪」の精神でやっています。 「タケイチが投資したマンションは価値が落ちない」 そういう評判が立つようになったら嬉しい限りです・・・ (H)

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