カテゴリ:2015年10月


28日 10月 2015
これまでマンションを中心にライフスタイルや住まいに関することをいくつか記してきました。そこには弊社がこれまでマンションに関わってきた経験から、マンションだからこそ起こりうる問題やマンション特有の優位性をクローズアップしてきたつもりです。そして、「バリュアブル」を合言葉に問題点については解決、または未然に防ぐための対策を所有者の立場で提案し、より価値あるマンションライフを実現するお手伝いができるような企業を目指しています。 ここで弊社の事業に対する姿勢として特徴的であり、私の「こだわり」が強く反映しているのが、「所有者の立場」という部分です。私は単に精神的な絆で所有者の皆さんと同じ立場でいようということではなく、本当に所有者の一人としてマンションの価値向上を目指していこうと思っています。本当に所有者になるために、マンションを実際に購入してきたし、これからも購入するつもりでいます。 そのための資金調達の手段こそが今回のテーマとした「バリュアブルの先にある夢」なのです。どなたか、ご自分がお住まいのマンションのうち、弊社が他の1室を購入した結果、マンション全体の価値が上がることを期待して弊社に出資していただけるようになれば最高です。 このような有難い資金で購入したマンションは間違っても疎かに扱えません。 これは大変難しいであろうことは認識しているがゆえに夢としましたが、目指す夢があってこそ同じ姿勢を維持していられると信じて頑張ります。 このコーナーでは、本音をつぶやくことが読んでいただいている方への礼儀だと思って付け加えます。 かっこ良く「使命」や「夢」を語る一方で、いつも誘惑に惑わされ、それと闘っています。 その誘惑とは、持っているマンションが高値で売れるとき、目先の利益を求めて売却したくなることです。 事業を継続するうえで、これも否定するわけではありませんが、決して第一の目的ではないことを心に刻み日々を過ごしています。   
26日 10月 2015
今朝は気温も下がり、急に秋らしくなってきました。...
14日 10月 2015
大田区には大田という地名が存在しません。勿論、太田区ではないがゆえ太田という地名とは無関係です。大田というのは大森と蒲田の一字とってくっつけただけなのです。冗談で大森と田園調布から一字をとったと言ったら妙に納得されてしまい、慌てて取り消したことがありました。...
13日 10月 2015
このコーナーは不動産取引において正しく申告して納税しましょう、と訴えているのではありません。また、こうすれば節税できます、といったノウハウの話でもありません。弊社が毎年の申告で味わう苦労を愚痴としてぶちまけているだけです。あしあらず… 1....
07日 10月 2015
1999年、手始めに相鉄線星川駅の近くにある38室の店舗と住宅が混在するビルを取得すると、家賃収入により資金繰りが安定してきました。その後、同じような規模のマンション10棟を購入し、建物の室内外にかかわらず不具合を補修したり、賃料の滞納常習者に対応したり、新しく自転車置場を設置して玄関先に乱雑に散乱するのを防いだりと、住んでる賃借人に快適な生活を提供する。一方で他のマンションよりきめ細かな管理を目指して稼働率を上げて収益性を改善し、投資対象として魅力を増して、これを売却することで利益を得ることができました。 今では、このような事業は弊社だけでなく多くの人々が手掛けています。しかし、1999年当時はあまり多くは見られず、競合相手がいない中で面白いように案件が見つかりました。 そのころ、私の頭の中にあった方程式は、購入時の利回り13%、売却時の利回り10%で取引することでした。 その他にも区分所有のマンション1室を購入してリフォームした後に売却することで利益を得るといったことも随分と手掛けました。ところが、いつまでも一人勝ちの時代は続きません。多くの企業が同様のビジネスに参画してきて、弊社のビジネスチャンスは小さく萎んできます。そこで打開策として出した答えは、その時点で最も利回りの高い物件を集中的に取得して売却益より家賃収入を主体に事業を組み立てることでした。このような意図で物件を物色した結果、川崎から横浜にかけてワンルームマンションを中心に150室所有していました。 次の転換点は都心部以外の低価格賃貸物件(ワンルームマンションもこの範疇)の将来性に疑問を持ったことです。急ぎの売却は考えていなくとも日本の人口が減少してゆくことが明白であり、住居が余り始めているときに最後まで価値が維持できるのは都心部ではないでしょうか?特に山手線の内側もしくは周辺部については利便性、希少性を考慮すると最も将来性の高いエリアであって、なるべく早く所有物件をこのエリアに移転しておきたい。との衝動に突き動かされました。 こうしてマンションを中心に所有者として、賃貸物件の貸主として、また補修、改修の工事業者として経験を積んできたことから想うこと、それは多くの物件が造りっ放しで朽ち果てる運命にあるのではないか?という焦燥感です。そこに社会における弊社の使命があるのではないか… 特にマンションにこだわる理由は、区分所有という特殊な形態による問題を的確に処理することができるという点で若干の誇りを感じています。 今の私は株式上場を目的としてはいません。マンションが持つ潜在価値が最大限に引き出されさえすればそれでいいのです。ただし、そのためには大変な資金力が必要です。株式上場はそのための手段として選択肢のひとつです。 この度は何話にもわたってお読みいただきありがとうございました。いろいろと記した中には私見が多く、賛同しかねることもあろうかと思います。そんなときはどうぞ遠慮なさらずにご意見、ご批判を頂ければ幸いです。 (おわり)
06日 10月 2015
こうして建設業にチャレンジした私ですが、それなりの覚悟で臨んだものの、人並みの努力ですんなりと成功を勝ち取ろうとは虫が良すぎたようです。いろいろありましたが、結局のところ事業に向き合う私の姿勢は株式上場が目的になっており、そのための手段として見込みがありそうな事業であれば何でもよかったのです。そこには社会に対する使命感といった意識が希薄であって、何も建設業に固執する理由はありませんでした。一方で採算を度外視してこの建設業を続けていたら、資金面で相当の体力を消耗して弊社のポテンシャルが下がってしまったと思います。それだけは、避けなければなりません。 実際に創業期に多くの方に建物を新築するお話を紹介していただき、そのうち利益が見込める案件については受注し、完成するまで心血を注いで対応することにより施主にも満足していただきました。しかし、このように上手くいくことは年に1件程度でほとんどの案件は「仕事をやるから安くしろ!」といった態度で、非常識と思える値引きを迫ってきたり、支払条件として工事代金の90%を完成引渡し後10か月の手形などという、到底容認できないものもありました。この時期、役所の入札にも応じてみましたが、状況は同じです。 一番印象に残る案件は、品川区に店舗兼住宅を約6000万円で受注したときのことです。コンサルタントを本業とする会社が元請として受注し、そっくりそのまま弊社に丸投げ発注してきました。(建設業法で丸投げは禁止されている)そして、工事の途中に元請の会社が倒産。施主から元請業者に工事代金が支払われる際に同席して、弊社の取り分を回収しました。こうしているうちに受注工事は既存建物の改修、補修ばかりになり1件あたりの金額も小さくなり、忙しいのに利益がでない状況に陥っていきます。 さて、私は、使命感はなくても利益追求には神経が敏感に反応する体質のようでして、一旦、請負工事の受注に血眼になるのはストップ。これまで養ってきた工事の技術を購入物件を探す際の目として、また判断するときのマニュアルとして活用し、不動産の売買収益と保有期間の家賃収入との組合せによって利益を確保したいと考えるようになりました。 (つづく)
05日 10月 2015
元の社名が「タケイチ建設」であったことからもわかるように、当初、私は建設業主体で不動産業がそれを補完する事業形態を考えていました。建設業の経験が皆無だった私も覚悟を決めて一から勉強するつもりでいたので、当初1年間は会社のユニフォームである作業着を身にまとい現場に行くだけでなく、事務仕事や接客の仕事の日も、やはりノーネクタイでユニフォ-ムを着こんで出社していました。 ここで建設業の多重構造について簡単に触れておきます。ひとつの現場を元請業者が施主から受注すると、その現場の仕事は躯体工事、設備工事、電気工事、仕上げ工事等多くの職種に分かれていて、これら各業種の複合体として成立しています。そして、それぞれの職種ごとに一次下請けとして専門業者が請負い、以下二次下請け…と最終的に現場で作業に携わる職人に至るまで何段階か経ていることが一般的です。これをもって多重構造とご理解いただいたうえで、この構造の頂点である元請業者に求められる能力は以下のとおりです。 1. 他業種の複合体で、しかも多重構造である現場を管理する総合的な技術力および協力業者の組織力 2. 施主からの工事代金受領時期よりも下請業者への支払時期が早い場合でも立替払いできる資金力 3. 上記を駆使した実績を活かした営業力 ここで重要なことは、1番の技術力を持った人材がいれば機械や工場などの設備投資をしなくても仕事ができるということです。建設業に対する当初の目論見は、成田空港に出迎えてくれたTの技術力と父の人脈と個人的資金力によって事業化できると考えたのです。 (つづく)