ブログカテゴリ:2017年11月


28日 11月 2017
 2013年の秋、オリンピックが東京で開催されることが決まった瞬間、地元の東京に限らず日本中がお祭りムードにつつまれました。各業界がそれぞれの思惑で好景気を期待したでしょう。たとえば、実際に開催される2020年までの7年間、競技場をはじめ、出場選手、関係者や国内外から観戦のために訪れる人々のための宿泊施設の建設などを考えても、日本経済に与える影響は計り知れません。  不動産業界も例外ではなく、前日まで閑散としていたマンションのモデルルームにも見学の予約が殺到したようです。特に、それまでの販売状況を反映させて価格設定した物件は、その後の値上がりを考慮すると、誰の目にも割安に感じられました。その後の4年間、都心部を中心に大方の予想通り不動産価格は上昇を続けて今日に至っています。しかし、前述の例に挙げた建設ラッシュなどは、2020年の開催までの限られた需要でしかなく、それを過ぎれば元の状況に戻るどころか、逆に供給過剰に陥ることも予想できます。そうなると、値上がりを期待して、投機的に取得した不動産は、2020年までのどこかの時点で値崩れを起こすのではないか?そして、その「Xデー」はいつなのか?ということが早い段階から囁かれていました。  私も最近まで、この「値崩れ」にどのように対処するべきか考えを巡らせていました。ところが、ここにきて考えが変化してきて、「東京の優良物件に限って値崩れは起きない」と思うようになりました。その理由は三つあって、これから順番にお話ししてゆきます。  一つ目は収益還元法が一般的になったことです。これは、不動産の価格を査定するときの方法の一つです。その不動産が生み出す収益がどのくらいの利回りかを基に価格を考えます。つまり、条件も収益も異なる近隣の物件が高額で取引されたのをみて、同様に値上がりしたバブル時代とは違って、取得の際に保有している間の収入と支出を見極めることが当たり前になっていることです。二つ目は金融政策において、相変わらず低金利(ゼロまたはマイナス)が続いて、当面は変わらないだろうということです。つまり、不動産以外の投資に比べ、収益還元法によって適切に試算された投資利回りに遜色が見られない限り、急激な価格の変動要因は見当たらないということです。三つ目は東京に限らず日本各地が、海外からの観光客にとって魅力的であることが認知され、年々、日本を訪れる外国人が増加していることです。しかも、国、地方を問わず政策として後押ししており、今後もこの傾向が加速することが予想されています。東京はオリンピックを終えて萎んでしまうのではなく、オリンピックを契機に益々、魅力を増してゆく可能性があるように感じます。  以上の三つが値崩れしない理由です。一方、日本全体の人口動態は残念ながら減少に向かって久しく、なかなか歯止めがかからずにいます。それを考慮に入れると、楽観的な観測だけに終始してはいられません。やはり、東京以外の不動産、また、東京であっても価値を見出せない不動産は苦戦するのではないでしょうか。  ここで弊社が所有する不動産を眺めてみると、決して手前味噌ではなく、社名に冠する「バリュアブル」に恥じない選りすぐりの優良物件ばかりです。しかし、「値崩れしない」=「価格の高騰」ではありません。値崩れしないということは様々な局面で心強いことは確かですが、今、保有している物件の売却で大きな利益を出すことはできないし、それを主たる業務にするつもりはありません。今後も不動産の持つ価値を最大限に引き出してゆくことに努めてまいります。
20日 11月 2017
このコーナーは私の独り言となっています。それでも、一応は読んでいただく方に気 を遣って、少しでも皆さんが関心を持つようなテーマを考え、表現にも工夫をしてきた つもりです。 最近のテーマとしては「バブル期と比較して」と題して、今後、弊社が事業展開を進め てゆくにあたっての心意気のような内容になっています。...
14日 11月 2017
 先週のニュースで株価が好調であるとの報道がありました。日経平均が連続で上昇した日数を記録更新し、まるで80年代後半のバブルを彷彿させるとのことです。デフレ脱却(もしくは目標インフレ達成)を目的に低金利政策が続き、潤沢となった資金が向かう先は投資なのでしょうか。株式投資については、まったくの素人で「そんなものか」とぼんやりするばかりですが、不動産の価格については何か感じるものがあり、それをご披露して今日の独り言とさせていただきます。  日本の不動産価格を一元的に捉えれば、高値安定と言わざるを得ないでしょう。こう言い切ってしまえば、高値という点において株式投資で比較の対象としたバブルと同じです。それでは違いは何かというと、バブル期は直前の価格から急上昇、つまり折れ線グラフをイメージすると極端な右肩上がりであったのに比べ、今はゆるやかに上昇して高値で安定しています。ですから購入して短期で売り抜けることにより利益を得るということは難しいようです。  次にバブル期は日本全国どこもかしこも値上がりしましたが、今はエリアや条件において優良物件が選別され、そういった一部の不動産だけが高値を維持しているように感じます。例を挙げれば港区、渋谷区、千代田区などの都心部は高値が続いています。また、川崎市の武蔵小杉のように特殊要因によって周辺部と不連続に高値となっているエリアもあります。そのほかの物件はすべて値崩れしているかというと、そうではなく、最寄り駅からの利便性や建築物のグレードや合法性、メンテナンスが行き届いていること、また、高い収益性など、諸条件によって価値が認められる物件は安価で手に入れることが困難です。  こういった時代に確実に利益を確保していくには、やはり合理性の乏しい価格上昇に夢を抱いて「一発当てる」といった発想ではなく、短期で販売するならば付加価値が上がるノウハウを確立し、長期保有するならば効率良く賃料収入が得られるノウハウを確立し、堅実に前進してゆく姿勢が大切かと考えます。これは、今までも弊社が心掛けてきたことの延長線であって異なる方向に舵を切るわけではありません。しかし、これまでの速度で進んでいればよいというわけではなく、よりパワーアップしたエンジンを手に入れてスピードアップして、これぞプロフェッショナルというところをお見せしたいと考えております。 今後とも、よろしく、ご支援の程お願い申し上げます。
01日 11月 2017
 最近、読んだ本の中に「今」、「ここ」、「自分」という言葉がありました。その本の著者は何か困難に直面したときに、この言葉を思い浮かべることにしているそうです。調べてみると「禅の思想」に由来する考え方で次のようなことを言っているようです。...