2017年

12月

27日

日常とは異なる特別な日

「もういくつ寝るとお正月」という言葉で始まる童謡にもあるように、子供の頃は正月が年に一度の特別な日でした。暦のうえで一年の始まりであり、いろいろなことがリセットされました。たとえば、新しい服を身に着け、初夢、初詣、書初め、初○○などなど、その年に初めてすることを大切にしました。「あけましておめでとう」の挨拶にもあるように、正月は目出度いのです。…ではリセットすることが何故、目出度いのでしょうか。思うに、多くの人が日常生活に悔いを残しているからであって、「今年こそは」とリセットできることが嬉しくて、目出度いのかもしれません。

 

なかには稀に何の後悔もない人がいたとします。(実際にいるかどうかは知りません)そんな場合は、さらなる幸運を求めるのが正月の慣わしです。何と欲が深いことでしょうか。これを飽くなき向上心と言い換えると人類が歩んできた進歩の歴史の原動力と思えなくもないでしょう。やはり、正月は目出度いのです。

 

子供の頃、正月が特別に感じたのには理由があります。普段は難しい顔をしている大人たちが、機嫌よく昼から酒を呑んで時に羽目を外し、周囲もそれを黙認していました。私が育った家庭では、そんな大人が大勢詰めかけてきて、両親(特に母)は接待に追われて家族の食事など後回しです。腹をすかせた私は、やむなく自転車にまたがり、開店している飲食店を探しまわった経験があります。今ではコンビニもあり、飲食店も開店しているところが多くありますが、当時はほとんどの店がシャッターを降ろしていて、食事するにも苦労したことを思い出します。

 

 

それに比べて、今は正月でも通常どおり営業しているところが多く、それだけ利用者も店も日常と変わらない日になっているように感じます。これも、生活の利便性を追求した結果なのかもしれませんが、「特別な日」という意識が薄れているような気がして、子供の頃の苦労も逆に懐かしく感じる年の瀬です。特別な日である正月を気持ち良く迎えるために準備は欠かせませんが、来るべき2018年を今年より良い年とするためにも何をすべきかを、明日からの休暇中、奥深い向上心をもって考えるとして、この1年を締めくくりたいと思います。

 

みなさまにおかれましても良いお年をお迎えください。

 

 

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2017年

12月

20日

やり残したことが実現する日

 先日、このコーナーに「59歳の秋」という題で還暦を迎える心境を書き連ねましたが、引き続きこのテーマに固執します。60歳になるということは、まだまだ、いろんなことをやり残しているとも言えるし、そのやり残したことをやり遂げる時間があるとも思えます。ただし、人生を陸上のトラック競技に例えれば、すでに1周目を走り終え、その時点でのタイムや消耗の度合いに個人差がでてくる時期です。具体的に言えば、精一杯、己の為すべきことに打ち込んでこられた人もいれば、反対に何を為すべきかさえ見つからないまま後悔ばかりの人もいると思います。また、健康面において誰もが衰えはありますが、皆一様ではなく、その程度にバラツキがでてきます。誰もが2周目を走り始めるにあたり、1周目の影響を避けられません。私の場合は「秋」に例えて語ったとおりです。

 

それゆえ、これまでの人生を振返ってみることも、単なる懐古主義ではなく、その後の生き方に活かす良い機会と捉えたいと思います。振り返るといっても、子供の頃から時系列的に何もかも書き連ねるのでは「私の履歴書」じゃあるまいし、如何なものかという気がします。そこで、「不動産」をキーワードにこれまでの私を眺めてみたいと思います。

 

大学で物理学を専攻した私が、初めて不動産とかかわりを持ったのは「宅地建物取引士」の資格試験でした。このとき、生まれて初めて法律をほんの少しかじってみて、意外にも興味深いものであるという感想を持ちました。法律で定められた文言(条文)を知って理解することは、最初にしなければならないことですが、ただ、それだけでは記憶するという義務感だけに押し潰されてしまったと思います。ところが、具体的な事例を勉強するうちに、いかにも在りそうなストーリーと、何故そのように決められたか、そうでない場合はどのようなトラブルが予想されるかなどに興味が湧いてきました。こうして、法律というものに多少なりとも興味を持ったことは、知らないままで過ごした人生に比べて世間に対する見方が随分と変わり、大いに役立ったと思えます。

 

次に、26歳から30歳までの4年間、不動産仲介業の営業を経験しました。それまでの私は、金銭が絡むことについては、ほとんどすべてがお客の立場でした。つまり、購入するもしないもこちらに決定権がありました。ところが、営業職としてお客様にご購入いただく立場になって、こちらの商品もしくはサービスを選んでいただくことを通して、プロフェッショナルな意識が芽生えました。そんなことは社会人として当然のことですが、私の場合、不動産の営業を経験して身に着けたことであり、その後の人生に大きく役立っていると認識しています。

 

そして、今、弊社はマンションを中心に80室余りの不動産を保有し、賃貸、売却を通して、その価値が最大限に発揮されるよう努めています。その過程において、多くの方に教えを乞い、ご指導賜り、協力いただき、お世話になってきました。また、賃借人、取引先、社員の皆さんのお蔭で保有している部屋の稼働率は限りなく100%に近付いており、その点においては、手掛けた不動産はどれも輝かせることに成功したと自負しております。

 

 さて、これから走る2周目は何を目指していこうか?これまででやり残したことは何か?をよく考えているところです。たとえば、今までやってきたことをそのまま、規模を拡大してゆくのもひとつの走り方だと思います。また、保有物件に賃借人の立場と運営ノウハウを付帯して投資家にお譲りするといったことも考えられます。その場合、単なるオーナーチェンジよりも一歩、深く踏み込んだサービスを想定しています。他にも空室になったタイミングで健康や介護など、今後需要が予想されるテーマに沿った設備を整えた部屋に改装して販売するのも一つの方法でしょう。すぐに実現するのは難しいとしても、遠い将来、こうした様々なノウハウを集大成した新築マンションの開発を目指すことまで夢が広がります。

 

 

 これらのアイディアを活かすには、実現性を冷静に判断する目とともに、長い道のりを継続して走り続けるため、現実の健康状態を直視したペース配分と社内における一致団結した協力体制が不可欠です。この先にこそ、これまでの私の人生でやり残したことが実現する日が来ると信じております。

 

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2017年

12月

12日

未知に迷う

 先週末は友人(先輩)のお宅にお招きいただき、楽しい時間を過ごすことができました。ご自宅は最寄りの駅から徒歩2~3分と、とても便利な場所にあるのですが、その日はお天気も良く柔らかな冬の陽射しが散歩には最適だろうと思って、敢えて中目黒で下車して約20分歩いて行きました。中目黒には素敵な飲食店がたくさんあると聞いています。私も、これまで何回か食事で訪れていますが、どこの店もおしゃれで趣がありました。40年前の学生時代にも、ときどき来ることがあったので駅周辺は比較的なじみがありました。今回は少し遠出をしたので、初めての道を歩きました。

 

 私は昔から、知らない道を歩くのが好きです。「へぇー こんなところに こんなものがあるのか」といった新しい発見があり、なかなか面白いものです。普段、車で何度も通っている道も歩いてみて初めて気が付くこともあります。散歩は身体の健康ばかりでなく、精神的にも刺激になるように思います。今回の散歩で新しく発見したのは建物ではなく、街を歩いている人の数が多いことと、その人達の年齢が若いということです。

 

 最近、読んだ本に、日本の未来を統計的に予測するものがありましたが、そこには人口減少と高齢化について書かれていました。このことは、この本に限らず様々なところで指摘されていて、そのための影響も空き家の増加や不動産価格の下落に留まらず、多くの問題を惹き起こすことが予想されています。ところが、中目黒のような人気エリアには若者が集まっているというのが印象的でした。

 

 

 人や動物といった生き物は年を取って老いてゆくことは避けられません。一方、街はどうでしょうか。物理的に古くなった建物や施設を立て直すかどうか、また、どんな建物を建てるかは、人が決めることです。人が老いれば街も若返り出来ないのも当然です。その街は、そこに住む人のためにあると同時に、その人たち次第で街の将来が決まるというのも事実です。不動産を選別するにあたって、統計的なデータも大切ですが、ただ街を歩き回ってみることも必要な気がします。そう思えば道(未知)に迷ってうろうろするのも役に立つかもしれません。

 

 

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2017年

12月

05日

59歳の秋

 季節は秋から冬へと移ろい、木々の紅葉が見ごろを迎えています。写真は、今朝、通勤途中に通った公園で撮影しました。毎朝のように目にする風景ですが、四季折々の風情を楽しませてくれます。あまりに見事に色づいたので、思わずスマートフォンのシャッターを押しましたが、撮影技術が未熟なせいで美しい景色を完全に伝えられず残念に思います。どこにでもある、ありふれた画像ですが、それでも、多少は見る人に私の内面の心象が伝わるのではないかと思い掲載してみました。如何でしょうか。

 

 たかが一枚の風景写真に大げさな前置きで飾り立てていると思われるかもしれませんが、今の私は、日々、目にするものを味わいながら眺める余裕と時間があることに気づかされます。このことは家庭、職場、友人関係において、多くに恵まれているからだと感謝しています。

 

 私は、現在59歳、多くの先輩方に続いて、来年は還暦を迎えます。生まれた年から数えて暦が一巡して元に戻ります。未だ人生という旅の途中ではありますが、ひとつの区切りとして捉えることもできます。この区切りを前に今朝の紅葉のように鮮やかに彩られた幸福を感じます。そして、美しかった葉も、やがて落ち葉となり木々は丸裸となりますが、その冬景色は、来年の春に新芽が芽吹く準備にほかならず、それは、まるで人生における還暦が次のサイクルへのスタートであることを暗示しているようです。

 

 

 今年も師走に入り、そろそろ年賀状の準備が気がかりになる季節です。来年の干支は私が生まれた59年前と同じ戌です。来年の抱負を語るには少し早いかもしれませんが、59歳の秋をじっくり味わいながら、新たなことにチャレンジする自分を夢見る。そんなことをぼんやり考える晩秋です。

 

 

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2017年

11月

28日

東京オリンピックと不動産価格

 2013年の秋、オリンピックが東京で開催されることが決まった瞬間、地元の東京に限らず日本中がお祭りムードにつつまれました。各業界がそれぞれの思惑で好景気を期待したでしょう。たとえば、実際に開催される2020年までの7年間、競技場をはじめ、出場選手、関係者や国内外から観戦のために訪れる人々のための宿泊施設の建設などを考えても、日本経済に与える影響は計り知れません。

 

 不動産業界も例外ではなく、前日まで閑散としていたマンションのモデルルームにも見学の予約が殺到したようです。特に、それまでの販売状況を反映させて価格設定した物件は、その後の値上がりを考慮すると、誰の目にも割安に感じられました。その後の4年間、都心部を中心に大方の予想通り不動産価格は上昇を続けて今日に至っています。しかし、前述の例に挙げた建設ラッシュなどは、2020年の開催までの限られた需要でしかなく、それを過ぎれば元の状況に戻るどころか、逆に供給過剰に陥ることも予想できます。そうなると、値上がりを期待して、投機的に取得した不動産は、2020年までのどこかの時点で値崩れを起こすのではないか?そして、その「Xデー」はいつなのか?ということが早い段階から囁かれていました。

 

 私も最近まで、この「値崩れ」にどのように対処するべきか考えを巡らせていました。ところが、ここにきて考えが変化してきて、「東京の優良物件に限って値崩れは起きない」と思うようになりました。その理由は三つあって、これから順番にお話ししてゆきます。

 

 一つ目は収益還元法が一般的になったことです。これは、不動産の価格を査定するときの方法の一つです。その不動産が生み出す収益がどのくらいの利回りかを基に価格を考えます。つまり、条件も収益も異なる近隣の物件が高額で取引されたのをみて、同様に値上がりしたバブル時代とは違って、取得の際に保有している間の収入と支出を見極めることが当たり前になっていることです。二つ目は金融政策において、相変わらず低金利(ゼロまたはマイナス)が続いて、当面は変わらないだろうということです。つまり、不動産以外の投資に比べ、収益還元法によって適切に試算された投資利回りに遜色が見られない限り、急激な価格の変動要因は見当たらないということです。三つ目は東京に限らず日本各地が、海外からの観光客にとって魅力的であることが認知され、年々、日本を訪れる外国人が増加していることです。しかも、国、地方を問わず政策として後押ししており、今後もこの傾向が加速することが予想されています。東京はオリンピックを終えて萎んでしまうのではなく、オリンピックを契機に益々、魅力を増してゆく可能性があるように感じます。

 

 以上の三つが値崩れしない理由です。一方、日本全体の人口動態は残念ながら減少に向かって久しく、なかなか歯止めがかからずにいます。それを考慮に入れると、楽観的な観測だけに終始してはいられません。やはり、東京以外の不動産、また、東京であっても価値を見出せない不動産は苦戦するのではないでしょうか。

 

 

 ここで弊社が所有する不動産を眺めてみると、決して手前味噌ではなく、社名に冠する「バリュアブル」に恥じない選りすぐりの優良物件ばかりです。しかし、「値崩れしない」=「価格の高騰」ではありません。値崩れしないということは様々な局面で心強いことは確かですが、今、保有している物件の売却で大きな利益を出すことはできないし、それを主たる業務にするつもりはありません。今後も不動産の持つ価値を最大限に引き出してゆくことに努めてまいります。

 

 

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2017年

11月

20日

本当の独り言

このコーナーは私の独り言となっています。それでも、一応は読んでいただく方に気

を遣って、少しでも皆さんが関心を持つようなテーマを考え、表現にも工夫をしてきた

つもりです。

最近のテーマとしては「バブル期と比較して」と題して、今後、弊社が事業展開を進め

てゆくにあたっての心意気のような内容になっています。

その前は「カレンダー」をテーマに過ぎ去った過去に一抹の郷愁を感じながら、日々の

生活が未来志向であることを記したつもりです。

この二つのテーマは全く別々のもので何の関係性もなかったのですが、この数週間、私

の思考の中でぐるぐる周っているうちに新しいアイディアを生み出す元素として役立っ

てくれたようです。

そういう意味で「独り言」を呟くことで読み手ではなく、自分自身のためになることを

改めて認識しました。

 

 前置きが長くなりましたが、弊社が今後、事業を拡大しながら前進してゆくうえで、

不可欠な要素として、収益性の向上を挙げています。

しかも、借入金をこれ以上、増やさないというのが付帯条件となります。さて、これを

どうやって実現してゆくかとなると簡単にはいきません。

やはり、いろいろと計画はあっても実行するには資金が必要となり、借入金に依存する

体質のままでは先に進みません。

こうした事態から脱却するために「カレンダー」で説いた未来志向を使ってみるという

のが新たに生まれたアイディアです。

 

 もう少し具体的に言い換えると、弊社の資金調達手段として、借入だけでなく、私募

債を発行する。また、ゆくゆくは株式を上場するなどにより資金を集めることです。

とはいっても、弊社の現状では投資先としても魅力に乏しく、先に収益をもっと上げら

れるようにならないと、とてもじゃないが無理だというのが従来の考えでした。

ところが、過去に実績がなくとも、未来に資金が集まれば、それを使って何ができると

いう計画をしっかりと示すことができ、なおかつ、

その実効性の根拠を示すことができれば先に資金調達することが可能ではないかと思う

ようになりました。勿論、そこに示される計画は収益性において秀逸であることに加え

将来性や社会的な意義においても魅力的でなければなりません。つまり、過去の積み重

ねである現在で勝負するのではなく、優れた未来を描いて見せて、これで勝負に挑むの

です。

これこそが、「カレンダー」で言及した未来志向であり、カレンダーにスケジュールを

書き入れてゆくがごとく、練り上げた計画を時間軸に落とし込み、ひとつひとつ実現し

ていかなければなりません。

それが出資していただいた投資家への責任であり、それは極めて重大なものであると認

識しています。

 

 少し力み過ぎましたが、ここで肩の力を抜いて一言申し上げます。今回は読み手のこ

とをほとんど無視して自分で自分を説得するような、

本当の独り言になってしまいまいました。そのことをお詫びして締めくくりたいと思い

 

ます。

 

 

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2017年

11月

14日

バブル期と比較して

 先週のニュースで株価が好調であるとの報道がありました。日経平均が連続で上昇した日数を記録更新し、まるで80年代後半のバブルを彷彿させるとのことです。デフレ脱却(もしくは目標インフレ達成)を目的に低金利政策が続き、潤沢となった資金が向かう先は投資なのでしょうか。株式投資については、まったくの素人で「そんなものか」とぼんやりするばかりですが、不動産の価格については何か感じるものがあり、それをご披露して今日の独り言とさせていただきます。

 

 日本の不動産価格を一元的に捉えれば、高値安定と言わざるを得ないでしょう。こう言い切ってしまえば、高値という点において株式投資で比較の対象としたバブルと同じです。それでは違いは何かというと、バブル期は直前の価格から急上昇、つまり折れ線グラフをイメージすると極端な右肩上がりであったのに比べ、今はゆるやかに上昇して高値で安定しています。ですから購入して短期で売り抜けることにより利益を得るということは難しいようです。

 

 次にバブル期は日本全国どこもかしこも値上がりしましたが、今はエリアや条件において優良物件が選別され、そういった一部の不動産だけが高値を維持しているように感じます。例を挙げれば港区、渋谷区、千代田区などの都心部は高値が続いています。また、川崎市の武蔵小杉のように特殊要因によって周辺部と不連続に高値となっているエリアもあります。そのほかの物件はすべて値崩れしているかというと、そうではなく、最寄り駅からの利便性や建築物のグレードや合法性、メンテナンスが行き届いていること、また、高い収益性など、諸条件によって価値が認められる物件は安価で手に入れることが困難です。

 

 こういった時代に確実に利益を確保していくには、やはり合理性の乏しい価格上昇に夢を抱いて「一発当てる」といった発想ではなく、短期で販売するならば付加価値が上がるノウハウを確立し、長期保有するならば効率良く賃料収入が得られるノウハウを確立し、堅実に前進してゆく姿勢が大切かと考えます。これは、今までも弊社が心掛けてきたことの延長線であって異なる方向に舵を切るわけではありません。しかし、これまでの速度で進んでいればよいというわけではなく、よりパワーアップしたエンジンを手に入れてスピードアップして、これぞプロフェッショナルというところをお見せしたいと考えております。

 

今後とも、よろしく、ご支援の程お願い申し上げます。

 

 

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2017年

11月

01日

今ここ自分

 最近、読んだ本の中に「今」、「ここ」、「自分」という言葉がありました。その本の著者は何か困難に直面したときに、この言葉を思い浮かべることにしているそうです。調べてみると「禅の思想」に由来する考え方で次のようなことを言っているようです。

 

過去は文字通り過ぎ去ったことであり変えようがないし、未来はどれほど心配しても予測どおりになるとは限らない。「今」を精一杯、生きることが大切である。また、今、立っている「ここ」つまり、今、置かれている立場や環境が現実であって、それを悔んだり、また、他を羨んだりしても意味はない。現実を受け入れるべきである。そして、今、「自分」がここにいるのは自分以外の誰のせいでもない。自分がこれまで歩んできたことの結果である。人によって多少、解釈が異なることがあるかもしれません。また、もっと洗練された表現があるかと思いますが、私なりに自分の言葉で心に刻み付けてみました。

 

人は生きている限り、例えそれが、ありふれた日常であっても小さな選択、そしてささやかな決断の連続です。そして、受験や就職、結婚といった人生の岐路に立ったときの大きな決断は、日常の小さな選択の積み重ねの結果である「今」、「ここ」、「自分」に制約されるのではないでしょうか。つまり、人生において大きな成果を望むなら、ありふれた日常における小さな決断が大切だということに気付かされます。だからといって、日々の精進によって何でも思い通りになるわけではありません。身近な例でいえば老や病などは誰にでも襲い掛かることで避けようがありません。それでも、日常の在り方によって病なら早期発見することができます。また、老を遅らせたり、老後に価値を見出すことは可能かもしれません。

 

 

冒頭に紹介した本は会社経営における労務管理がテーマであって、人生論について語ることを目的としているわけではなかったはずです。しかし、著者にとって毎日、出社して、仲間である社員と時間を共にするといったことが人生そのものであって、決してスキルで解決できることとは捉えておらず、まさに、その人の人生観に関わる真剣勝負であるということに共感を覚えたことを記して、今日の独り言とさせていただきます。

 

 

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2017年

10月

23日

嵐の投票

この数日、日本列島に大雨を降らせた台風も通り過ぎ、今日の東京は午後から気持ちの良い秋晴れになりました。昨日は嵐の中、衆議院選挙の投票日でした。悪天候で投票率が下がったことが選挙結果に影響したかどうか知りませんが、一夜明けてテレビの画面には、今日の天気のように晴れ晴れとした人、表情を曇らせて、しきりに後悔、反省の弁を口にする人、それぞれが映しだされています。

 

この選挙結果が皆様や私自身のこれからにどう影響するかについては、それぞれのお考えがあろうかと思います。それについては私ごときの偏った意見は控えさせていただいて、ここでは投票所に足を運ぶといった行動について拙い考えを披露したいと思います。

 

冒頭に申し上げたとおり、今回は嵐の中での投票ということで、好天気のもと予定していたレジャーや諸行事が中止になり、投票所に足が向きやすくなった半面、やはり、土砂降りの中、わざわざ外出することに抵抗感がある人がいたかもしれません。当日に限っての投票率を前回と比較すると、若干下回ったそうです。しかし、今回の特徴として期日前投票が多かったことが挙げられます。そして、この数字を当日の投票数に合算すると、前回よりも今回のほうが若干上回ったとのことです。

 

 

もうひとつの特徴として、選挙権を18歳に引き下げてから初めての国政選挙だということが挙げられます。このことが、どのように影響したか興味深いところです。いずれにしても、これからの世の中を生きてゆく若い世代が、政治に無関心であったり、また、関心があっても失望して投票を棄権するようでは悲しいですね。そう思うと政治家本人に限らず政治に携わる全ての人たちの熱意に期待したいところです。ただし、熱意を向ける方向を誤り、政治報道をエンターテイメントにしようと、政権交代やスキャンダルばかりを取り上げていては、これも、また悲しいことです。

 

 

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2017年

10月

18日

区民ファースト

東京湾には、ゴミの埋め立てによってできた島がいくつかありますが、その中で中央防波堤という島のお話しです。皆さんもニュース等の報道でご存知かもしれませんが、この島をめぐって隣接する江東区と大田区が互いに領有権(というと少々大げさですが、要するにどちらの区になるか)を主張して争っているそうです。そこで東京都による調停がなされ、その結果、約86%が江東区、約14%が大田区に帰属するという案が提示されました。江東区側はこれに従う意向を示していますが大田区側は頑なに受け入れを拒んでいるようです。

 

この島は2020年東京オリンピックの会場に予定されているため、今後、様々な施設が建ち並び、多くのイベントが開催されて地元の自治体としては税収増が見込まれるそうです。そうなると両方の区では地元のために必死になって領有権を主張するのは自然な成り行きです。それが、たとえ第三者から見て当事者のエゴイズムだと思えても、行政の長である区長や区議会を代表する議長にとって、「区民のため」という大義名分のもと「正義は我にあり」と言わんがばかりの強硬姿勢に出ないといけない名場面です。これぞ区民ファーストの真骨頂とでもいいましょうか。これを見ていて、大見え切って舞台に立つ役者のように思えてなりません。

 

 

本家本元の都民ファーストが危ぶまれるときだからこそ、この名場面に拍手喝采を送りたいと思うのでありました。

 

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2017年

10月

11日

満たされた器

922日のブログに「進化」というテーマで弊社における3年間の業務改善の成果を取り上げています。弊社の社員は、そもそも誰もが真面目であって、3年前に急変したわけではなく、以前から一所懸命に業務に励んできました。しかし、長年、同じメンバーで決まった仕事に就いていると、どうしても、それまでのやり方に慣れてしまい、新しいことに気持ちが向かなくなります。

 

そんなときに、個性の強い新メンバーが加入してくれたことで器の中の水は攪乱されました。古いやり方に本当に意味があるのか疑問が沸き起こり、新しい発想が芽生えて、業務改善につながったと考えています。弊社にとってこの事実は大変喜ばしいことであり、きっかけを作ってくれた新メンバーもそれに応えてくれた周囲のメンバーも本当によくやってくれたと感謝しています。

 

今、ここで更なる飛躍を目指して、来期以降の事業計画の作成に着手しています。今後は器の中の話ではなく、器に注がれる水を如何に増やしていくか、そして、それが器を満たしてこぼれんばかりとなったとき、器自体の容量を如何に大きくするかが課題と考えます。具体的なお話しをしましょう。器に注がれる水とは収益をイメージしています。そして、器とは人材、経営資源(弊社の現在の状況では賃貸用マンション)、資金調達能力などが該当します。

 

ここで一つ、これまでの成果ばかりではなく、計画の中にあったにもかかわらず実現できなかったことについても振返ってみましょう。短期で売却することを目的にマンションを仕入、リフォームして販売する事業です。かつて弊社は、この分野を得意としていました。ところが、ここ数年、優良マンションの高騰のせいでリフォーム後に販売して収益が見込める物件の仕入れが困難になっており、事業計画に織り込んではみたものの実現できずにいます。家賃収入による安定した事業をベースに高い収益が望める短期販売事業にも注力することが、今後の飛躍につながるものと考えます。

 

 

もし、その点を考えずに、このまま安定した家賃収入ばかりを頼りに拡大を試みるとすれば、賃貸用不動産を新たに購入しなければならず、資金調達能力とのバランスが崩れてきて、先程の器と水のたとえで言えば、器ばかり大きくなり、その割に注ぎ込まれる水が少ししか増えないといった状況になります。これではいつまでたっても器は満たされません。今後は、なみなみと満たされた器を目指して精進してまいります。どうぞ、ご支援賜りますようお願い申し上げます。

 

 

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2017年

10月

04日

実のある政策論争

先週、安倍総理の決断により衆議院が解散となり、来る選挙戦に向け、各政党が、それぞれの思惑を胸に蠢動しています。なかでも、既存の大政党が、ブームを引き起こした新政党に庇を借りるという奇手に打って出たことは印象深い話題です。そこには、政党としての理念は重要に考えていないようです。新代表に就いて間もないというのに自らを否定してまでも選挙後の影響力を残そうという狙いでしょうか?そうだとすれば、それは政治ではなく、既に瀕死状態の組織を何が何でも存続させたい一心でもがいているだけのような気がします。

 

一方、庇を貸す側として、理念を同じにすることを基準に庇の下に招くかどうかを選別することは至極当然ながらも、俄かに注目を浴びる中、自分たちが支持された理由(何を第一優先に考えたか)を忘れ、何をやっても支持を得られると思い込んでいるのではないでしょうか?しかし、それは一時的なブームに過ぎず、実績に裏付けされた確固たる信頼がないまま不確定な希望のみで走っているような気がします。

 

4年前に父の葬儀を執り行った際、多くの方から祭壇に花輪を供えていただきましたこと、あらためて感謝いたします。そのお名前をお一人お一人思い浮かべてみると、そこには生前の父の交友関係と現在の私の公私にわたるお付き合いの特色が表れていたように思います。

それは、分不相応のビッグネームがある一方で、国政、地方行政を問わず選挙を伴う公職のお名前が全く見当たらないということです。

 

 

私は特定の政党、政治家と懇意になることもなく、これまでを生きてきました。それでも、選挙には特別、不都合がない限りは投票所に足を運びます。冒頭に申し上げたことは、私のように政治に縁の薄い一般市民も投票するにあたっては一応の考えを持っているという小さなアピールです。選挙戦では既存の組織のためや一時的なブームに振り回されず、将来の国益に叶う政策論争を期待しております。

 

 

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2017年

9月

27日

チャレンジという生き方

つい先日のこと、プロテニスプレイヤーの伊達公子さんの引退表明がありました。私自身はテニスについて全く疎くて、実際にプレイするどころかルールもよく知りません。それでも伊達さんの輝ける戦績は以前からニュース等で知っていました。そして25歳で一度、引退し、11年あまりのブランクを経て9年前に現役復帰して、今回は二度目の引退であることは多くの人が知るところです。

 

人間の身体は年とともに成長し、また老いて衰えてゆくのが自然の摂理です。そうなると、ブランクの間に歳を重ね、再度復帰するなどということは常識の範囲を超えた勇気が必要なはずです。伊達さんは、これまでの栄光に浸って生きるよりテニスを通して再びチャレンジする人生を選んだのでしょう。当然、若かりし頃に比べて、かつて楽々と出来たことも容易ではなくなり、悔しかったり、寂しかったりしたはずです。それでも、「チャレンジが好きで始めたことだからやめる理由にはならない」と言ったそうです。(ニュースの記事を転用)

 

そして、チャレンジすることが目的だから試合の成績でかつての栄光が取り戻せなくても、ただ黙々と目の前の試合に勝つためだけを考えてテニスに打ち込んだそうです。それが伊達さんにとって苦痛ではなく、むしろ生きている証だったのかもしれません。

 

 

わが身を振返って、スポーツの世界ほど顕著ではありませんが、最近、いろんな意味で衰えを感じざるを得ません。身体能力だけではなく、毎日、生きていれば仕事や家庭で思い通りにゆかないことが起こるのは誰でも同じだろうと思いますが、そんな折に、このニュースを目にして勇気を貰った気がします。人はどうしても結果を出そうともがきたがります。でも、その「もがき」自体を目的と認識する生き方もあるということでしょうか。

 

 

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2017年

9月

20日

彼岸

「暑さ寒さも彼岸まで」と言いますが、この時期を境に、これまでの猛暑が様変わりして秋が駆け足でやってくるようです。彼岸とは仏教でいう死後の世界とでも言いましょうか。いわゆる三途の川の対岸で、ご先祖様も含め、この世で生を終えた者が川を渡っていくところです。それが、春分の日と秋分の日の前後を彼岸と呼んでご先祖様に手を合わすようになったのは何故でしょうか。

 

私の両親は、生前、お寺の行事には熱心で、お寺で主催される月例会に出席するだけでなく、こうした折には必ず自宅にお坊さんを招いて、経を読んでいただくのが常でした。何故、それほどまでに熱心だったのか本人たちに尋ねてみたことはありませんが、推測するに、二人とも子供の頃に当時は不治の病であった結核を患い、子供心に死を身近に感じていたかもしれません。また、10代後半の多感な時期に戦争が起こり、そこでも死と隣り合わせの経験をしています。そして、経済的にも苦しい時期を乗り越えて世間から成功者として認められるといった生涯において無常観を感じていたかもしれません。

 

人の一生というのは一人一人異なっていて同じであることはあり得ません。しかし、この世に生を受けてから幼少期、成長期、青年期を経て壮年期を迎え、晩年期、さらには最晩年期に至り、必ず死を迎えるという時間軸でそれぞれの時期を比較することはできます。私も来年は還暦を迎えるにあたり、ふっと気が付くと無意識のうちに、父がその年齢に何をしていたか現在の自分と比較していることが多くなりました。そうしてみると、残念ながら父に及ばないところがあまりに多くて畏れ多くなります。それでも、私のほうが恵まれている部分を見つけて残りの人生をより良く生きる糧にできるよう精進してゆくつもりです。

 

 

次の休日は彼岸の時期になるかと思います。両親を偲んで墓参りに行こうかと思っています。

 

 

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2017年

9月

13日

九月の月見

このところ、ようやく秋の気配が感じられるようになりました。「お月見」や「美味しいお料理」の話題で季節の移り変わりを愛でるのも一興かと思いますが、4月にスタートした今年度も、今月で半期を終えます。そこで、この半年間の弊社の業績を振返ってみたいと思います。

 

現在、弊社の収益の主力は、80部屋余りの所有物件が生み出す家賃収入です。お陰様で常に満室に近い状況で、たまに空室になっても1か月以内に次の入居者が決まります。そして、滞納者も極めて稀で、ほとんど計画どおりに収益が見込めます。そういった意味で弊社は安定性に優れた事業を展開しています。

 

このビジネススタイルには、売上においての上限があって、それ以上努力しても限界値を超えられません。どのようなケースが上限かというと、周囲の家賃相場の範囲内でも最高の家賃で稼働率100%、滞納率0%が実現できたとき、もうこれ以上、収入を期待しても不可能です。弊社の状況は現在のところ、この状況に限りなく近づいていると自負しています。

 

そして、更なる事業の拡大を実現させるには、保有する部屋の数を増やさなければなりません。そこで、交通の利便性や周囲の住環境など立地に関わること、建物のグレードや管理の状態などにおいて優れているマンションを取得することを目指してきましたが、今期がスタートする直前の3月に3部屋のマンションを手に入れただけで半期が過ぎようとしています。その理由は、ここ数年の不動産の高騰が挙げられます。また、この傾向は優良物件であるほど顕著であることを付け加えておきます。

 

以前に何度も不動産価格が社会情勢や景気動向、金融政策によって上下することを申し上げてきました。そういった見方から考慮して、今は、恐らく取得に適さない時期ではないかと思っています。だからと言って事業拡大のペースが停滞することは好ましくありません。

 

そこで、この状況を打開するため、この半期に注力してきたことをお話しさせていただきます。まず、一つ目は、弊社以外のオーナーが所有されているお部屋の賃貸管理をお引き受けすることにより手数料をいただくことです。2つ目は弊社以外のオーナーがお部屋を売却するお手伝い(仲介)することにより手数料をいただきます。3つ目は弊社以外のオーナーのお部屋のリフォーム工事を請け負うことです。このリフォーム工事は少なからず、賃貸管理と売却の仲介と連動します。つまり、リフォームして貸す、リフォームして売るケースが多くみられます。

 

 

この半期において、これら3つの売上が計上できました。金額にすれば、まだわずかではありますが、それでも小さな芽吹きを感じています。この芽を今後どのように育ててゆくかを考えつつ眺める月も楽しいものです。

 

 

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2017年

9月

05日

DCF法

 弊社の社名にも使われているバリュアブルというのは英語で「価値」を意味する valueから派生した言葉です。そこで、その価値とやらを客観的に測定するためにDCF法というもが使われることがあるというお話しです。

 

DCF discounted cash flow の略です。ある資産の現在の価格に比べて実際はどの位の価値があるかを計算する方法です。このように言ってしまうと何か違和感があるかもしれません。1000万円で売っている商品は1000万円の価値であって改めて計算するまでもないと思われるかもしれません。

 

しかし、1000万円の不動産を取得した場合に仮に1年200万円の家賃収入が見込めるとすると、1000万円のお金をそのまま持っているよりも価値がありそうな気がしてきます。それは、将来という不確定な要素を含んだ期間における収入に対しての期待であると言い換えることもできます。この不確定な部分を如何に正確に予想して、現実に起こることに近づけるか、という問題が残りますが、それさえクリアできれば、あとは数学的な処理で将来(未来永劫というよりは、ある決められた期間)に対する期待を含んだ現在価値が客観的に計算できます。この計算方法をDCF法と呼びます。

 

事例として、不動産の価格と家賃収入についてお話させていただきましたが、他にも会社のMAのときの株価算定など活用範囲はいろいろなところにあると思われます。その計算式は、Σや∫(積分)を含む場合もありますが、ここで、それを解説するつもりはありません。ただ、計算結果に対する信頼性は、前述のとおり、不確定な要素の予想が重要であって、そのための情報収集や経験による見識が必要であることを強調したいと思います。

 

 

 

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2017年

8月

28日

午後5時30分の風景

 この日は午後4時に社外で仕事の打ち合わせの約束があり、それを終えて外出先からまっすぐ帰宅する途中でした。自宅近くで何気なく空を見上げると、電線に規則正しく並んで止まっている小鳥を見つけました。どんな種類の鳥か、わかりませんが、鳩より小さいが、雀よりは大きいくらいです。色は画像にあるように、曇り空が背景で、あまり鮮明に判別できませんが黒っぽい感じに見えます。

 

 あまりに行儀良く何羽も止まっているので、何の考えも無くシャッターを押していました。それから、一体、この鳥たちはなにをしに集まってきたのだろう、夏の夕暮れは遅いといっても曇天の空は暫くすれば暗くなる。それならば、皆で揃ってねぐらに帰ろうというのだろうか、などとどうでもいいことに興味が向いて、ちょうど帰宅の途中である自分と重ね合わせ、妙な連帯感が生まれてきました。

 

 鳥類は昼間に自重を空中に浮かせて飛行するために翼をはためかせるという激しい運動が必要です。それを支えるために夜間は巣に帰り、ゆっくりと睡眠をとるそうです。しかも、休息時に体力を回復するため、代謝を落とさないよう集団で寄り添って体温を維持して眠ります。

 

 

 会社から帰宅する途中に、どこかで落ち合ってカウンターの止まり木に集まってくる人たちの姿が脳裏に浮かんだ、ある日の午後530分でした。

 

 

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2017年

8月

21日

個性的な商品は有利か?不利か?

 私が19年前に横浜市泉区の一戸建を買ったときのことです。あるお客様から、「建設会社の社長の家だから、自分で気に入るように様々な工夫を凝らして個性的な注文住宅を建てるのかと思ったら、何と建売住宅を買ったのですか!」と驚かれたことがあります。

 

 一般論で言えば注文住宅は建売住宅よりも高額となります。また、いろいろと工夫を凝らせば、さらに費用は嵩みます。私が建売住宅を選んだ理由もこの点にありますが、ただそれだけではありません。自分のライフスタイルに合わせて、あまりにも個性的にしてしまうと、次に転売するときに、選んでいただける可能性が低くなると考えたからです。それよりも、立地、地型、道路付けなどにおいて不動産価値を損ねる要因がないものを選びました。

 

 洋服やお料理を好みに合わせてオーダーメイドする場合、オーダーした本人が消費してしまい、使い回すということは考えられません。提供する側の個性な大きな武器になるでしょう。しかし、不動産の場合は中古住宅としての市場が出来上がっていて転売することが可能です。そのときに高く売却できるに越したことはありません。

 

 だからと言って使い勝手の悪い家に我慢して住むのも合理的とはいえません。幸い、私が選んだ家は、完全ではありませんが、間取りなど、自分たちが思い描いた生活にほぼ一致しました。細かく指摘すれば、ダイニングとキッチンを仕切る壁に不要なカウンターがあって通り抜けの邪魔になる、また、リビングの壁紙のデザインが好みでないなど、許容できることでした。それどころか、自分たちでは思いつかない工夫がされている部分も多くあって快適な生活ができたと思っています。そして、転売のときは思惑通り、短期間で近隣相場に比べて申し分のない価格で買い手が見つかりました。

 

 これは、ひとえに私が購入した住宅を企画した段階で、建売住宅であっても、いや、だからこそ多くの家庭で使いやすいようにと工夫が凝らされていたお蔭だろうとも思います。

 

弊社が中古マンションをリフォームして販売するときも、まだ見ぬ購入者の声に耳を澄ましてみることが肝要かと思います。そうすることによって、注文住宅に負けない満足を提供できるものと考えています。

 

 

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2017年

8月

16日

IDやパスワードに使う文字

 この頃、いろいろなところでIDやパスワードを登録する機会が増えています。本来でしたら、きちんと記録して人目に触れないところに保管しておくべきなのですが、つい面倒になって同じ文字列を使い回したり、一部変更して済ましてしまいます。そんなとき、出来る限り忘れない文字配列にするための工夫として学生時代に覚えた数字や化学記号を使っています。

 

具体的にここでお教えするわけにはいかないので、概要だけお見せしますと、円周率、三角関数、平方根、掛け算の九九、塩やアルコールなど馴染みの深い化学記号です。

 

こういった数字や文字配列はしっかり記憶に残っているのですが、どれを使ったか忘れてしまい、結局、再登録するはめになったこともあります。誕生日や電話番号、住所などは避けるように注意されますが、こういった文字列や数字はあまり例がないらしく、これまで悪用されたことはありません。

 

 

皆さんはどんな工夫をされているのでしょうか?

 

 

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2017年

8月

07日

起きて繫盛、寝て一城

「起きて半畳、寝て一畳」という言葉があります。人間が生活するのに必要なスペースを畳の広さで表していますが、ここには最低限必要であるというより、これだけあれば十分であるという意味に使われることが多いようです。そして、満足できない現状を肯定するための慰めや、必要以上に贅沢を望むことを戒める言葉として使われます。

 

一般論として、このような心境は理解できますが、より良い住環境の提供を目指している弊社にとっては、このまま「そうですね」とすんなり肯定するわけにもいかず、無理矢理、考え付いたのが「起きて繫盛、寝て一城」です。このままでは単なる言葉遊びでしかありません。そこで、人間の住まいに関する要求について改めて考え直してみます。

 

人が快適に暮らす条件には、いろいろとあります。この季節ですと夏の暑さ対策などが気になりますが、自宅として何よりも優先されるべきことは、防犯、防災などの安心感だろうと思います。このところ日本の各地で大規模な自然災害が発生して住宅が甚大な被害を受けたことが報道されます。自宅とは本来、生活の中で最も安らげる場所であるべきです。そこが安全でいられず避難勧告などが発令され、場合によっては前述の報道のように被害を被る事態となります。被害者の方たちにとっては本当に不安な日々を強いられていると思います。一日でも早く復旧されることを心よりお祈り申し上げます。

 

住宅の安全性は何よりも生活の基盤として大切であって、その意味でも住宅は城に例えられて然るべきだろうと思います。そして、災害等に備えて立派な城を手に入れるために、起きているときは商売繁盛を願って、無理矢理こじつけたコメントを締めくくりたいと思います。

 

 

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2017年

8月

01日

古い地名

私の卒業した小学校と中学校は、どちらも地元の公立で、その名前は地名に由来しています。しかし、地図のどこにも、その名前を見つけることはできません。こういうことは珍しいことではありません。日本の各地で昔ながらの地名を、近くにあるメジャーな地名を加工して新しく作った地名に変えていますが、学校名には古い地名が残ります。

 

私の母校の例を挙げると「道塚」→「新蒲田」また、「御園」→「西蒲田」となりました。蒲田エリアですと、他にも「東蒲田」や「南蒲田」、「蒲田本町」があり、弊社の所在地は何もつかない「蒲田」となります。

 

こういう地名の付け方は蒲田という名前を知っていれば、だいたいの位置関係が推測できるので便利かもしれませんが、何か味気ない気もします。昔の地名は小中学校に限らず、いろいろなところに名残があって、偶然にその欠片を見つけると、由来に想いを巡らせ微かな親しみが湧いてきます。

 

 

大田区は東京のはずれに位置し、大河ドラマに取り上げられるような大きな事件の舞台になる機会は少ないかもしれません。それでも、地元で育った私にとっては、小さな欠片でも興味の対象として十分に魅力を感じます。古い地名から想うことでした。

 

 

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2017年

7月

24日

真夏のミストサウナ

 サウナといえば、通常は80℃以上の高温、乾燥状態の小部屋で汗をたっぷりかいて体の中の余分なものを出してスッキリ、サッパリするためのものですが、ミストサウナは40℃くらいの霧で体を温めるもののことです。発汗を促すことで両者は同じですが、血圧上昇による心臓や血管への負担、またお肌や頭皮の保湿効果においてミストサウナのほうが利用者に優しいということです。

 

唐突にミストサウナのお話しで始まりましたが、弊社で所有しているマンション「ルフォン白金台タワーレジデンス」は浴室にこのミストサウナが備えてあって、いつでも利用できます。この数日、とても暑い日が続いて体が悲鳴を上げている方がいるかもしれません。そんなときこそ、自宅でミストサウナを浴びて活力を取り戻し、酷暑を乗り切るなんて如何でしょうか?

 

 

 ミストサウナは、今や、それほど珍しい設備ではありませんが、やはり生活に余裕があってこそ健康にも気遣うことができます。都心の駅近にあるお洒落なプラチナマンションでのライフスタイルにはお似合いの設備だろうと思います。ぜひ、一度このホームページの物件紹介から「ルフォン白金台タワーレジデンス」を選んでクリックして写真や動画でお部屋の様子を確かめてみてください。きっと、気に入っていただけると思います。

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2017年

7月

18日

住まいの錬金術

弊社で所有している「ルフォン白金台タワーレジデンス」について、いかに利便性が高いかを「終電メリット」のところでお知らせしました。つづいて、白金台という地名について、少しこだわってみたいと思います。

 

この地名は「シロガネーゼ」に代表されるとおりオシャレでリッチでブリリアントなイメージですが、白金と名付けられた、そもそもの由来は、その昔この地の領主が白銀を大量に保有していたので「白銀長者」と呼ばれていたことです。ここでいう「白銀」は銀(シルバー)のことです。同じような言い方に「黄金」がありますが、こちらは金(ゴールド)です。それが似た発音の白金(しろかね)に変化したものと思われるので、今で言う白金(はっきん)、つまりプラチナを意味していたわけではないようです。

 

話は飛躍しますが、金、銀、白金などは貴金属と称され、しばしば財宝や価値あるもの、ときには貨幣そのものの象徴として使われます。それは、他の金属に比べて希少であるとともに、酸化(つまり錆びること)しにくく、いつまでも美しい輝きを放つことが理由と思われます。10世紀頃、バビロニアで始まった錬金術は、その後の自然科学の発展に大きく貢献することになりますが、最初の動機は身近にある様々な物質を混ぜ合わせたり変化させたりして、高価な貴金属を創り上げることにあったようです。結局、金、銀、白金は単一な原子から成る物質なので、他の物質からは造れないことが判明しますが、そのための努力は並々ならぬものであったことは科学史が示すとおりです。そして、その原動力は一攫千金を狙った金銭欲だけでなく、知的好奇心と社会に役立ちたいと思う精神が根底にあったものと信じています。

 

 

話をマンションに戻します。今回、ご紹介している「ルフォン白金台タワーレジデンス」は地名が持つブランド力に相応しいグレードの物件です。その真の価値を見極めて、住まわれる方にご提示することもバリュアブルだろうと思います。きっと、錬金術師の気持ちもこのようなものであったかもしれないと遠い過去に思いを馳せてみました。

 

 

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2017年

7月

12日

経世済民

 偉大な経済学者であるケインズやシュンペーターについて、気軽に言及するのは不遜であり、ましてや簡潔にまとめて言い切ってしまうなど恐れ多いことですが、勇気を奮って自己流の解釈を披露します。

 

ケインズは需要と供給の関係を注意深く観察し、数量化することみよって、その特性を解き明かして、社会全体が発展するために、どこを刺激したらよいかを提言しているように思います。つまり、前回のお話に登場したニューディール政策が、この例に当てはまると思います。

 

それに対して、シュンペーターのキーワードとしてイノベーション(変革、革新)を挙げたいと思います。社会全体が経済活動において発展してゆくための原動力として、イノベーションによる新たな需要を創出することが大切だということです。例えて言えば、固定電話しかなかった社会において、技術革新により携帯電話が出現して、あっという間に多くの人々に普及しました。さらに、もっと利用度の高いスマートフォンがそれに取って代わりました。その度に製品が大量に生産され、販売されました。

 

経済学を通して人間社会を眺めてみて、それぞれの学説ごとの興味深い世界観が存在し、

 

しかも精緻な理論で構成されていることに魅せられることが多いのですが、経済という言葉の元となった「経世済民」とは世をおさめ、民をすくうことですから、実社会に役立ってこそ、語源に相応しいということになると思います。アベノミクスもワイズスペンディングも結果がすべてです。安倍さんも小池さんも頑張ってください。

 

 

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2017年

7月

04日

Wise spending

72日は都議会議員選挙ということで、私も投票に行ってきました。そして、夜8時からは選挙結果を報じる速報が気がかりでテレビの前に釘付けになっていました。そんな中で、圧勝した「都民ファースト」の代表、小池百合子都知事のインタビューに “wise spending” という言葉がありました。直訳すれば「賢い支出」となりますが、もともとは経済学者ケインズが、経済政策の一環として財政支出する際に将来、利益を生む賢い支出をすべきだという意味で使ったようです。

 

ケインズで思い起こすのは第二次世界大戦後のアメリカにおいてルーズベルト大統領が行ったニューディール政策です。これは、それまでの伝統的な自由主義の政策が、政府はあまり経済活動に関わらず、民間に任せるのに対して、デフレ(あるいは不景気)脱却のための起爆剤として政府は積極的に財政支出することであると私は解釈してきました。(この辺りは門外漢なので間違いがあれば、どうぞご指摘ください。)

 

 ルーズベルト大統領がケインズ先生の理論に心酔してニューディール政策に踏み切ったかどうかは別として、結果的には見事に景気は回復し、その後、日本でも不景気になると景気浮揚策として、ともすればバラマキと思える支出が繰り返され、その度に赤字国債の額が膨れて現在に至っています。果たして、ここに “wise spending” という概念があったのか疑問に思います。

 

 

小池百合子都知事は今後、議会という強力な応援団をバックに思い切った政策を打ち出すことが可能でしょう。その繰り出すパンチがいかに強力でも相手の急所を外しては、その効果も減じてしまいます。豊洲市場問題、オリンピック開催など未曾有の課題に限らず、防災、育児、介護など継続的な課題が山積する都政において、“wise spending” こそが政策の急所であるということを忘れずに力を発揮していただくことを願っております。

 

 

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2017年

6月

26日

異端児

 私の傍らに一冊の書籍があります。若い頃に購入した本なので、最新の時世を反映するものではありませんが、何気ない話題から記憶がよみがえって、再びページをめくってみたくなりました。その本とは、日本経済新聞社から1994年に出版された「現代経済学の巨人たち」です。執筆者が複数なので日本経済新聞社編とされています。

 

 目次に目を通すと「ケインズ」「シュンペーター」を筆頭に28人の経済学者の名前が並んでいます。その一人一人それぞれについてエピソードを交えながら考え方のメカニズムと実社会における経済制度・政策に及ぼした影響を解説しています。これらの経済学者と呼ばれる人たちは経済学という学問の分野を創り上げてきましたが、彼らの多く、特に早い時期に活躍した人たちにとって、当初は経済学という学問分野は存在せず、別の分野を専攻に選んでいます。そして、そこで身に着けた手法を上手に応用して新たな命題である「社会における人々の経済活動」を解き明かす術としているようです。その術として使われている学問は数学や法学に留まらず、意外にも物理学などの自然科学であったようです。

 

 こうした経緯を考えると、新しい学問を切り開いた先人は、きっと異端児として扱われたのだろうと思ってしまいます。周囲の研究者が皆、自然界の森羅万象を解き明かそうと熱っぽく語っている中、一人で人間臭い営みについて興味を示している変わり者だったのかもしれません。また、新たなフィールドで、その人たちを受け入れる側も数学的処理の訓練が

為されていないがゆえに新しく導入される自然科学の手法に違和感を覚えたのではないかと思います。

 

 

 冒頭に紹介した本は、経済学を築いた巨人の知性と業績を駆け足で盛りだくさんに解説しようというのが主旨だろうと思いますが、私にとって、その理論を理解するには難解すぎたようです。ただ、この本に描かれた人々に限らず、新しいことを手掛けるパイオニアは常に異端児であったのかな、との印象が残る一冊でした。

 

 

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2017年

6月

19日

時限爆弾

今、「静かな時限爆弾」として恐れられている社会問題をご存知でしょうか?それは、アスベストによる健康被害です。アスベストとは天然鉱物の一種で別名「石綿」ともいいます。この物質は保温性、耐火性、絶縁性などにおいて非常に優れた性質があり、かつては建築材料として広く、一般に使われていました。ところが、アスベストの粉塵を吸い込むと数十年後に肺がんなどの深刻な病気を引き起こす危険性があるらしいのです。数十年前に吸い込んだことが原因で、しかも、それから何の症状も現れず、忘れたころになって発症することから時限爆弾と呼ばれようになったのでしょう。

 

この問題の恐ろしいのは、静かなところです。つまり、数十年間、発症しないので、発病の因果関係も含めて注目されず、その間、利便性のみに光が当たって広く普及してしまったことです。昭和30年代当初から使用され始め、昭和58年頃になって、ようやく、その危険性が認識されて使用が制限されました。その間、日本のいたるところで多くの人々がアスベストと身近に接することとなりました。この恐ろしい事実が、今後、患者の増加として顕著になってくることが懸念されています。

 

問題はそれだけに留まりません。アスベストの多くは建築資材として使用されましたが、その当時の家屋が、そのままアスベストを残して現存しています。さすがに、表面に露出していては危険だということで、遮蔽物に覆いかぶされているでしょうが、今後、そういった建物の老朽化に伴って解体作業が行われる際、その作業員や近隣に対して細心の注意を払う必要があります。

 

 

我々、不動産業界においても建物を取引するときの重要事項説明にアスベストに関する調査結果の項目があります。この問題が大きな社会問題となるのはこれからだろうと思っています。

 

 

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2017年

6月

12日

国別こだわり

 “日本特有”の文化はいろいろありますが、生活に深く根付いているわりに、あるいはそれだからこそ改めて“日本特有”として意識しないで自然に使っているものとして「和暦」を挙げてみたいと思います。

 

 私は幼いころから自分の生年月日は昭和○○年と表記し、履歴書や役所の書類に記載する日付も和暦を使うことが多かったと思います。最近になって西暦も併用するようになりましたが、どちらかというと公式な状況になるほど和暦を使うように感じます。それだけ生活に浸透しているのだと思います。でも、この状況を海外から眺めると、これだけ欧米化が進んでいると思われる日本において和暦がこのように深く根付いていることを奇異に感じるだろうと思います。

 

 似たようなことをアメリカで感じたことがあります。アメリカでは一般に距離の単位にメートル法は使わず、“マイル”や“フィート”を使います。そして極め付けは1/12フィートを”インチ“として使っています。日本でもかつて尺貫法が一般的であった時代もありましたが、現代社会で使う単位としては、これら生活や人間の体の寸法などから編み出された単位よりも、科学的に地球の大きさを測定した数字を元にした単位であるメートルのほうが、精密さや各国における共通性を重視したとき便利です。世界で最先端を行くアメリカにおいて、これを奇異に感じるのは私だけでしょうか。

 

 これらは、各国それぞれの事情による「こだわり」があるのでしょう。グローバル化、国際化とは、何でも共通化するのではなく、どの国においても存在する、こういった違いを個性として理解し、尊重できることが大切だろうと思います。

 

 

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2017年

6月

05日

雨降る日に思うこと

月日が経つのは本当に早いもので、今年も、もうすぐ梅雨の季節がやってきます。ところで、なぜ夏前の長雨の季節を「梅雨」と呼ぶのでしょうか?一説によると、毎日、雨が降るので「毎」の字が入っている梅の雨にしたとありますが、何だかこじつけのようで信じがたいですね。これに関しては、よくわからないというのが本当のところのようです。

 

日本語には雨に関する多くの言葉があります。ちょっと調べてみましたが、あまりに多いので、ここでは、ほんの一部だけ挙げてみます。

 

五月雨:五月の雨、梅雨時の雨、継続的な意味を形容

 

村雨:強く降ってすぐ止む雨、にわか雨と同義

 

時雨:秋から冬にかけて一時的に降ったり止んだりする雨

 

こぬか雨:春に降る非常に細かな雨。秋に降る場合は霧雨と呼ぶことが多い

 

これらは、その一言で、季節や雨の降る様子を表現し、場合によっては鮮やかな映像がイメージとして浮かんできます。それゆえ俳句にも季語として使われることが多いのでしょう。

松尾芭蕉も次の句を詠んでいます。

 

五月雨を 集めて早し 最上川

初しぐれ 猿も小蓑を ほしげ也

 

 

 梅雨の季節を鬱陶しく思う方が多いと思いますが、夏場の水資源の確保や作物の生育には欠かせない慈雨でもあります。芭蕉に倣って一句とまではいかなくても雨について考えを巡らしてみました。最後に、世界のどこであっても、テロなどによる血の雨は降らないでほしいと願っています。

 

 

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2017年

6月

01日

社名を変更して早2年

 6月1日をもって弊社の社名を変更して2年が経ちます。今回は、この2年間を振り返ってみたいと思います。

 

昨年の一周年のときにも、このコーナーで述べましたが、当初は電話を受けるにも言い間違えないように緊張を強いられました。それが、この頃では何のためらいもなく、スラッと社名が口から出てきます。そのこと自体は当然であり、また、そうなってもらわないと困るわけですが、それだけでは何のために社名変更したかわかりません。社名に込められた「バリュアブル」の理念を社員一同がどのように理解し、実践してきたか、それと、そのことが社外の方にどのように受け止められて、それが弊社の業績にどう反映しているかを確かめてこそ、社名を変更したことの意義が認められると思っています。

 

住宅の価値は客観的には、その価格に表れますが、やはり高い評価をいただくために突き詰めていけば、住みやすい住環境を提供することです。そして、そのために無制限にお金をかければいいといった単純なものではなく、費用に対して相対的に、どれだけ住み心地がよくなったかという考え方も大切です。弊社は、この二年間で多数の住宅を取得してきましたが、従来の管理会社から自社管理に切り替えて共用部分の清掃等のクオリティーを高めることを試みたことがありました。また、空室を新たに募集するときも室内の改修にあたり、借りる方に満足してもらえるようにデザインや器具、機器類の使い勝手に創意工夫を凝らしてきました。新しい試みとしてTカードとの提携で家賃の支払いでTポイントが貯まるようにしました。その他にも賃借人からお部屋の不具合について連絡があれば、即座に解決するよう心掛けてきました。

 

 

このような努力の結果、二年間を通して賃貸物件及び管理物件の高稼働率を実現しました。そこには社員全員のバリュアブルに対する心意気があったと信じています。お陰様で、昨年3月決算では100万円、今年3月決算では980万円と二年連続で利益目標を達成しました。弊社の利益は、こうした地道な活動の積み重ねでできており、それは、そのままお客様の弊社にたいする評価の表れであると理解しています。これからも一層の精進を重ねてまいる所存です。どうぞお引き立てのほどお願い申し上げます。

 

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2017年

5月

22日

終電メリット

 弊社の売り出し物件は他の者から度々ご紹介させていただいております。その中の一つ、「ルフォン白金台タワーレジデンス」について、少々、視点を変えた立場から改めて言及してみます。前の記事が表の紹介記事とすれば、こちらはいわば、裏の情報といったところです。

 

 さあ、それでは、このマンションの何に着目したかということからお話しします。それは、夜遅くに帰宅するときの終電です。私は既にアラウンド60になり、さすがに終電で帰宅することもなくなりましたが、かつては数か月に一度は終電、数年に一度はそれをも逃してしまい、やむなくタクシーを利用したことを告白します。その理由は仕事もあれば、お酒のお付き合いもありました。そんなとき、終電が遅いのは本当に心強いものです。私に限らず、子供たちの世代(アラウンド30)は仕事やプライベートで帰宅が遅くなるようです。

 

 ここに挙げた「ルフォン白金台タワーレジデンス」は表の記事にあるように交通の便が良く、いろいろな駅にアクセスできますが、その中でも品川駅と五反田駅に着目するとどうなるでしょうか?ふたつとも山手線の駅なので、同じ山手線の渋谷から帰宅することを想定して時刻表を調べると、渋谷発0107の品川行きが終電です。逆方向の東京からですと0103発の品川行きが終電です。これが品川駅は使えずに五反田のみだと0023が直通の最後、裏技として0035の中央線で代々木に出て逆回りに乗って五反田に出るというのもありますが、それも地変ですね。

 

 

 こんなことでメリットを感じていただけるかどうか疑問に思いながらも、独り言として、ちょっと変わったご紹介をさせていただきました。

 

 

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2017年

5月

15日

部屋選びオセロゲーム

 皆さん、オセロゲームはご存知かと思います。緑色の盤面で表と裏が白黒になっているプラスティック製のコインみたいなものを交互に置いていき、相手の色を自分の色のコインで挟むと、その部分は自分の色にひっくり返すことができるゲームです。因みに、このゲームのネーミングはシェークスピアの「オセロ」からつけられたそうです。考案者の知的センスが伺えるエピソードです。このゲームでは四隅を確保すると圧倒的に有利になるので、角を狙って、あの手、この手と知恵を絞ります。

 

 マンションというのは構造上、コンクリートの壁で隣室と仕切られているので一軒家に比べて窓などの開放部が少なくなります。その分、採光や通風において開放部の価値が認められて、角部屋は他の部屋よりも高額の値が付くのが一般的です。そういった意味においてオセロゲームを連想させられます。

 

 ところが、近年ではエアコンが普及して窓を開け放つ生活が減ったため上下左右を他の部屋で挟まれた中部屋は、冬暖かく、夏涼しく、結果として光熱費が角部屋より安価で済むという話を聞きます。また、希少な開放部の向きも南がベストであるというのが従来からの常識です。しかし、西向き、東向きの方が、時間帯は限られますが、太陽の高度の関係で部屋の奥まで陽光が射し込みます。

 

 

 オセロゲームも角を取れば有利になるだけで、角を取れば勝というわけではありません。この辺りもマンションの部屋選びと似ていませんか?

 

 

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2017年

5月

08日

ハードウェアとソフトウェア

 私は専門外であまり詳しく知りませんが、「ハードウェア」とか「ソフトウェア」という言葉は元々、コンピューターの用語ですよね。目の前に物体として存在して実際に手に触れられる電子機器をハードウェアと呼び、その機械を実際に動かしているOSやアプリケーションをソフトウェアと呼んでいると理解しています。世の中にこれだけ出回っていて活躍しているコンピューターも、ハードウェアだけでは、ただの箱でしかなく何の役にも立たないことは誰もが認めるところです。

 

 さて、今日のテーマはコンピューターではなく、弊社の手掛ける賃貸事業についてです。冒頭に申し上げたハードウェアとソフトウェアはコンピューターのお話しに限らず、いろんな場面で使われます。賃貸事業にあてはめてみると、賃貸用の部屋として物件を用意し、提供することがハードウェアだとすると、その部屋の環境や状況を見極めて適正な家賃を設定し、その特色に合わせた募集戦術を駆使して賃借人を見つけ出し、契約事務を確実に執り行い(そこに付随する家財保険や保証契約なども含め)、入居後のメンテナンスなど、賃借人の満足度を高めて、家賃を得ることがソフトウェアになると思います。また、契約の終了時には、退去に立ち会って、きっちり精算することもソフトウェアに含まれます。そして、コンピューターの場合と同じく、ハードウェアだけでは誰のためにも何の役にも立たず、それこそ、ただの箱でしかありません。ソフトウェアがあってこそ事業として成立するのです。

 

 弊社の場合、基本的には自社所有の物件を自社で管理しており、いわば、ハードウェアとソフトウェアの両方の機能を持っていますが、世間ではハードウェアのみを手掛ける専業の大家さんが存在し、その場合はソフトウェアを専門とする不動産会社に管理を委託します。

 

 

 ふたたび弊社の事業に話を戻します。現在、90の賃貸物件を所有し、自社以外で19の委託物件を管理していますが、稼働率は98%です。これは比較的良い数字ですが、ここまで出来たのは、弊社のソフトウェアが優れているからだと考えます。この機能をもっと活かして拡大してゆきたいと思います。ハードウェアのみの大家さん、是非とも弊社への管理委託をお考えいただければ幸いです。

 

 

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2017年

4月

25日

○○ ファースト

最近、よく「○○ファースト」という言葉を耳にします。ファーストは”fast”

ではなく”first”だから○○第一主義とでも解釈しましょうか。とにかく、○○が最優先されるべきと理解しています。

 

私が最初に耳にしたのは昨年、イギリスのEU離脱に関する国民投票の直前に、離脱反対派の議員を殺害したニュースを見たときです。その犯人が現場で叫んでいたのが「ブリテン ファースト」だということです。その後、アメリカのトランプ大統領も声高にこの言葉を使っています。また、日本でも小池百合子都知事がスピーチやインタビューでしばしば「トミン ファースト」を使い、来る都議選に向けて、この言葉を冠した会派を立ち上げようとしています。こちらは、舞台が地方自治であり、他の道府県を押しのけてという意味ではなく、どちらかというと主権在民に近い意味に捉えています。

 

話を国政に戻します。先週はフランスで大統領選挙があり、EUに対する向き合い方が大きな争点になりました。こちらでもファーストの声が聞かれます。フランスといえばドイツに並んでEUの中心的な国であると思っていたのに一体どうしたんでしょう。テロが頻発し、難民が流入するヨーロッパは大きく揺さぶられているのでしょう。

 

そもそも、近代国家の成立以来、自国民の安全と自国の利益を守るのは国家の最大にして最終的な目的であるはず。ゆえに外交の舞台では各国のエゴがぶつかり合う場面も見え隠れします。自国第一主義は当たり前で言わずもがな、といったところです。それでも各国がエゴを封印して協調するために妥協するのは何故でしょうか?崇高な博愛主義を唱える方がいるかもしれません。しかし、私は、やはり因果応報で他者、特に弱者を踏越えて利益を得ても、いずれ、その痛みは自分に返ってくるからだと思います。

 

 

そう考えると、やたらとファーストを叫ぶのは少し幼い気がします。または本人はそれをわかっていて周囲の幼さを扇動するためだけのような気がします。

因みに、弊社のドメインはtake-first ですが、これは「タケ-イチ」であって、「タケイチ第一主義」でないことをお断りして今日は終わりにしたいと思います。

 

 

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2017年

4月

18日

世代がわかる話題

 ずいぶん以前になります。私より10歳ほど年上の人が外出先から呆れ顔で帰ってきました。その人曰く、お客様のお宅に訪問した際、鉛筆を削るのにナイフを使ったことがないという話を聞いて驚いてしまったとのことです。いわゆる、最近の若い者は…のお話ですが、話した相手が悪かったようです。聞いている私自身が、そのお客様と同様にナイフを使って鉛筆を削った経験がありません。最初は親指と人差し指でつまめる小さなプラスチックの箱に鉛筆の差込口が付いている簡単なものを使っていました。小学校の入学祝がランドセルと手動のハンドルが付いていて机に固定するタイプの鉛筆削り器で、とても嬉しかったことを覚えています。ところが、もう少し若い人だと、それすら知らないようで電動のものしか使ったことがないとのことです。

 

 同じような話に学校給食の牛乳があります。ずっと以前は金属製(たぶんアルミ)の大きなポットに入った脱脂粉乳をめいめいの器に注いでいましたが、そのうち牛乳瓶が配られるようになり、その後、中身は同じでも容器が紙製のテトラパックや四角いパックに代わっていきました。こちらは市区町村によって導入時期に多少のばらつきがあるようですが、年が近いと同じような経験をしているはずです。

 

 

 他にもいろいろとありそうですが、同世代で子供の頃の話をすると不思議と盛り上がるのは私だけでしょうか?

 

 

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2017年

4月

10日

不動産を買うときの保険

 弊社は社名のとおり不動産会社ですから、その立場から関連する保険について、少しだけ触れてみましょう。不動産を購入するときに、その購入資金を金融機関から借りたとします。一般的に生命保険と火災保険に加入することが義務付けられます。しかも、この費用は借り手の負担です。お金を貸す側からすると不測の事態に備えて貸したお金が戻ってくるよう、金額に見合った担保を確保します。ここでいう不測の事態とは、具体的には借り手が何らかの理由でお金が返せなくなることです。そんなときに備えて、通常は購入対象物件に抵当権を設定して、その不動産を売却するか、あるいは競売にかけることで資金を回収しようとします。それで十分であって、わざわざ保険に入らなくても…とも思えます。

 

 それでは、どういうときに借り手がお金を返せなくなるでしょうか?理由は様々でしょうが、ここで、二つのケースについて着目しましょう。ひとつは借り手が亡くなってしまう場合です。一家の大黒柱が借り手になるのが普通ですから、その人が亡くなってしまった結果、借りたお金を返すために住まいを取り上げられて売られてしまっては残された家族は生活の基盤を無くしてしまいます。そこで、この事態を避けるために生命保険があります。もうひとつは、火事などの災害で対象不動産が被害をうける場合です。お金を貸した金融機関は、不足の事態が現実になる可能性が高い状況にもかかわらず、担保として確保していた不動産が消失してしまい担保の役目を果たさないので、これに備えて火災保険の加入を義務付けます。また、その保険金が他のことに勝手に使われないよう質権という権利を設定して直接、返済に充てられるようにします。

 

 これまで、住宅ローンなどお金を借りたときの保険の役割について説明してきました。ここで、ひとつ追加のお話しをいたします。不動産を買うときに、お金を借りても借りなくても取得した物件は一般的に高額であって持ち主にとって大切な資産です。それが火事によって消失してしまったら大事です。自分自身は常に気を付けているから大丈夫という人もいらっしゃるかもしれません。隣家からのもらい火のときは火元に弁償してもらえると思っているのではないでしょうか?答えはノーです。一般的に法律で、他人から損害を受けたときは原因を作った人が弁償するのが当たり前ですが、火事については例外で、火元となった人に賠償責任は求められないようです。(もちろん、故意や重過失の場合は別です)

 

 

 そう考えると、どちらの保険も大変重要に思えてきますね。

 

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2017年

4月

04日

新年度の目標

先週末は冷たい雨が降り、冬に逆戻りした感がありましたが昨日の月曜日は新年度のスタートに相応しく麗らかな暖かい日でした。桜も見ごろを迎え、いよいよ春。

 

以前にも記したとおり春は新しく芽生えるエネルギーに満ち満ちているように思います。弊社も新年度を迎え、新たな目標に向けて走り出しました。前期、前々期と利益目標を達成し、今期はこれまで積み重ねてきたことが本物かどうかを試される大切な年度であることを自覚して、気持ちを引き締めてゆきたいと思います。

 

先日の取締役会にて経常利益2000万円に挑戦することで合意しました。この目標の達成に向けて社員一同、奮励努力してまいりますので、お客様、お取引先の皆さま、どうぞお引き立てくださいますようお願い申し上げます。

 

また、当社は社員の皆さんの働きがあっての会社です。この一年間、健康に気を配り身体に異変があれば無理せず、今流行りの言葉を使えば ”health first” でお願いします。

 

年度初めにあたり、簡単ではありますが所感を述べさせていただきました。

 

 

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2017年

3月

29日

明るい未来

 前回は弊社の決算について触れました。その中で、「明るい未来について語るには程遠い」と書いてしまいましたが、この未来について様々な考えを巡らし社内外に淀みなく伝えることこそ、私の役目なのに、このままでは職務怠慢と思われても仕方ありません。そこで今回は弊社にとっての「明るい未来」について最近の動向を交えながら語らせていただきます。

 

 最近になって、弊社はふたつのマンション管理組合の理事を引き受けました。そのうち一つは理事長です。一般的に、こういった役職は負担ばかりが大きいボランティアであり敬遠されがちです。しかし、弊社としては進んで引き受けることで他の所有者とともに手を携えて「明るい未来」を目指していきたいと考えております。

 

 お陰様で弊社所有の賃貸物件もこの3月末で90室となりました。その全てが、それぞれに別の管理組合というわけではなく、その中にはオフィスビル、居住用の一棟まるごともあれば、区分所有であっても同じマンションで二つ以上の場合もあります。それでも弊社が所有し、所属している管理組合の数は50を超えてきました。殆どは何の問題もなく運営されていますが、中には管理組合の理事等に就くオーナーが見つからず苦労している場合が見受けられます。特に顕著なのは投資用に造られたワンルームや小ぶりの部屋ばかりのマンションです。これだと、所有者つまり管理組合のメンバーも投資に対する資金回収としてのお家賃にばかり興味が向かい、マンション全体の質の向上や住民(賃借人)の利便性が後回しになりがちです。しかし、本来ならば貸す場合の家賃でも売却するときの売値でも管理がしっかりしていないと価値が向上(少なくとも維持)することはできません。

 

 弊社のマンションに対する関わり方の大きな特徴は自ら所有することです。それは、単に安い価格で取得して高値で売却して差益を得ることが狙いではなく、弊社が所有することにより、マンション全体で住み心地の好い環境が整い、高い家賃が期待でき、売却時も高い価値が認められるようにしていくことを目指しています。

 

 前述のとおり、管理組合の理事を拝命したときに、マンション全体の大規模修繕や他のオーナーの部屋のリフォーム工事などに関わるなど、弊社独自のビジネスに利用することを狙っているのではないか、との目で見られることもあろうかと思います。しかし、理事の職権を乱用して自らに優位なビジネスに持ち込んで管理組合を食い物にするようでは、倫理的に許し難く、また、所有者としての、もう一つの立場と相矛盾します。

 

 

 理事になっても、こうした信念のもと、弊社のビジネスが社会に貢献するために何ができるか、何をすべきか、を常に意識して営業していきたいと願っております。この度、管理組合の理事に就くことは、その第一歩として、誇りを持って社歴に刻んでまいります。

 

 

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2017年

3月

23日

年度末にあたって思うこと

 東京では桜の開花宣言があり、いよいよ花見のシーズンが間近になりました。私も花見の予定が何件か入っていて、非常に楽しみにしています。しかし、この季節は浮かれてばかりもいられません。弊社も多くの企業と同じく3月が年度末であり、決算月になります。この1年間の総まとめをします。今更あらためて言うまでもありませんが、会社の成績表ともいえる決算書を3月31日で締めて、どの位売上があって、そのために、いくら費用がかかって、差し引きでいくら利益が出たかを計算すると同時に、その時点で、会社の持つ資産にどんなものがどのくらいあるのか、また借入や未払いなどがどれくらいあるのかも確定させます。

 

 その結果を税務署に申告するとともに、お世話になった方々(例えば資金の提供者、借入先、大口の取引先等)にご報告します。その年度末の日まで約1週間となり、正確な数字はこれから慎重に計算するとして、概ね状況はわかってきました。お陰様で目標とした利益は確保できると予想しています。前述のお世話になった方々にもご安心いただける内容の決算書をお見せできる見込みです。しかし、まだまだ胸を張って明るい未来を語るには程遠く、花見も、これからの1年に向けての決起大会のようなものになるでしょう。

 

 

 春という季節は、自然界を見ていても、植物は新しく芽吹き、冬眠していた小動物も目覚め、新しい命のエネルギーに満ちているように感じます。日本の四季を考えるに、やはり3月を年度末とするのがピッタリくるのでしょうか。そうなると、以前に述べた受験の時期もなかなか動かし難いのかもしれませんね。

 

 

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2017年

3月

15日

三寒四温と朝三暮四

三寒四温といいますと丁度、今頃の季節をいうのでしょう。三日、寒い日があると四日暖かい日があって、だんだんと春になってゆく気候の様子を表しています。私はこの言葉が好きです。桜の季節を前にして、これから、だんだんと花芽が膨らんでいくとともに明るい未来を予感させてくれるからです。

 

これまで、あまり考えたことはなかったのですが二寒三温でもいいかなとも思います。でも、3月から4月にかけての気候を言い表すには三寒四温のほうがピタッときます。

 

34にこだわっているうちに、朝三暮四という格言を思い出しました。朝に3個ご褒美をもらい夕暮れに4個ご褒美をもらう約束を変更して朝4個、夕暮れに3個としたところ、結局同じなのに受け取る側から大変、感謝されたという話からきています。冷静に考えれば、どちらも同じなのは簡単にわかることですが、世の中にはありがちなことで、人間の心理をよく表していると思いませんか?例えばサービス品でお客さんを呼び込んでおいて後で価格に上乗せするなど、これに通じると思います。

 

 

3月、4月は別れと出会いのシーズンでもあります。また、新生活を一人暮らしでスタートする方々も大勢いらっしゃいます。三寒四温で桜を愛でるのはいいのですが、花見に浮かれて朝三暮四に気付かなかったなんてことのないよう気をつけてくださいネ。無粋な終わり方ですみませんでした。

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2017年

3月

07日

不動産の小口化、その問題点

以前にこのコーナーで不動産を小口化して販売することについてお話させていただきました。そこで、不動産自体を小口に分割する方法の他に、不動産を所有する会社が発行する株式を不特定多数の株主で構成する形式、いわゆる不動産の証券化についても触れました。

現実には証券化された商品(REIT)は世の中に出回っていますが、単純に不動産を小口化した商品はそれほど多く見当たりません。それには、不動産自体を小口化するにあたって、二つの問題点があるからではないか、と私は考えています。

 

一つ目の問題点は、土地及び建物という実物を対象としているので、万が一、運営が破綻したときでも実体としての不動産の所有権が資産として存在しているといった安心感につながる反面、実体があるが故に、対象不動産の維持管理も含めて日々運営していかなければなりません。そのための様々な判断や意思決定を何十人、何百人もの共有者の合意を取り付けてゆくことは不合理を通り越して事実上、不可能です。これを解決するには所有と運営を分離して、所有者は資金を出資し配当は受け取るが、運営は運営会社に任せるという方法も考えられます。また、所有者全員が参画する協同組合を組織するなどの工夫の余地はあるようです。それにしても、法的な規制などハードルは高く、事例が乏しく資産としての将来性が不透明で、まだ社会的に根付いていないと思われます。

 

二つ目の問題点は小口化された不動産の再販市場が存在しないということです。つまり、小口化された不動産を一度、手に入れると定期的に配当は受け取れるが、元金を取り戻そうと誰かに売却しようとしても、どこに行ってどうすればいいか不明確です。これでは売却するときの不安が払しょくできません。

 

不動産を証券化すると、これらの問題がふたつとも解決します。先に述べた所有と運営の分離は運営会社に運営を任せるとしましたが、不動産の所有を運営会社の単独として、その会社の全株式に対して、本来、不動産を所有すべき共有者を株主とすれば同じことです。

また、既に証券市場においてREITが上場されて、マーケットとして存在して久しいことは周知の事実です。ここでは日々、証券化された不動産が売買されています。

 

 

以上のことから、不動産を小口化するには証券化する方がいいというのが、現時点での私の考えですが、証券化にも問題が潜んでいるかもしれません。今後の研究課題としていきたいと思います。

 

 

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2017年

2月

27日

大家さんの鑑

先日、学生時代の友人と食事をしました。お互いの近況やら思い出やら、話が尽きず、楽しい時間を過ごしました。彼は優秀なエンジニアであり、また一流会社の企業戦士でもありましたが、思うところがあって50歳代で退職して、これまで副業であったアパート経営に取り組んでいます。その点で弊社の業務と共通することもあって、互いに情報を交換しています。

 

今回、彼の話を聞いて、非常に感心したことがありました。それは、大震災などの災害に備えて以下の準備をしていることです。

1.    賃借人の安否確認。(未だ最良の方法は模索中)

2.    敷地内の物置を改装して賃借人全員と家族のため3日間の非常食、飲料水、簡易トイレなどを備蓄。(耐久期限を確認し、随時入替)

3.    その他、賃借人の安全確保に心を配る。

 

彼のアパートは他にも良い点が、たくさん有りますが、ここに挙げた試みは、入居者募集のとき、賃借人に魅力をアピールするためにデザインや設備に工夫を凝らすことに比べれば、どちらかと言えば地味なサービスのように感じます。しかし、本当の意味で賃借人を大切にする大家さんの誠実な心が表れていると思いませんか。

 

 

 賃貸住宅にも、それぞれ個性があって、何でも真似をすれば良いという訳ではありませんが、賃借人を大切に思う心は共通していると思っています。

 

 

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2017年

2月

21日

 旬の話題ではありませんが、今年もノーベル賞に日本人の名前があって、喜びの声がニュースを賑わしたことは、そう遠いことではありません。ところで、20世紀最大の物理学者と称されるアインシュタインも、この賞を受賞していますが、相対性理論を提唱したことで有名な彼の受賞研究は以外にも「光電効果」だということは、あまり知られていません。

 

 「光電効果」とは何かというと、光が粒子としての性質を持っていることを表す現象とでもいいましょうか。何せ40年前の高校の物理の教科書の知識なので、間違っていたらご指摘ください。さて、光にはもう一つ波としての性質があることは、それ以前からよく知られていました。複数の光の合成である太陽光が大自然の造る巨大なプリズムによって屈折したときに、その波長の違いによって七色に分かれて美しい虹を描くのも、光が波の性質を持つからです。

 

 光は粒であり波でもある、というだけで既存の概念ではイメージするのが難しくなってくるのに、相対性理論には光について、まだまだ不思議なお話しが含まれています。ここで、そのお話しをきちんと説明するには、私の技量ではできませんが、ごく簡単に触れると、それまでのニュートン力学では宇宙のどこかに座標軸を設定するのに対して、光の速度を一定として、その周囲の物体の現象を表そうとしているようです。ここも解釈に間違いがあればご指摘ください。

 

 

 私は学校の勉強とは別にアインシュタインを研究した書籍を数冊読みました。その中で、「光の速度を超えて動いたとき、世界はどのように映るのだろう」という疑問が、この偉大な発見の原点だとありました。私にとっての光とは何かと、ときどき、考えてみることも壮大な気分で楽しいかもしれません。

 

 

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2017年

2月

14日

チョコレートの思い出

 今日はバレンタインデーということでチョコレートにまつわる思い出を披露します。ご存知のとおり日本では、想いを秘めた女性がチョコレートを贈ることで、その秘めてきた気持ちを告白する、といった行事というのが一般的ですが、そこから派生して「義理チョコ」などという言葉も生まれました。

 

 キリスト教徒の多く住む国では男女の区別なく親しい人に好意を込めてプレゼントを交換するのが一般的で、その品物もチョコレートに限らずキャンディーだったり、いろいろだと聞いています。では、どうして日本特有のバレンタインデーが流行したのかというと、チョコレート製造会社のマーケティング戦略の結果だろうと思います。私が初めてバレンタインデーを知ったのは中学2年生の頃でした。それ以前は、このような習慣はなかったと記憶しています。そのことについては、「まぁ、美味けりゃいいじゃない」というのが率直な感想です。これまで、いろいろな方から頂いた義理チョコに対して感謝申し上げます。

 

 さて、私自身の思い出は、大学1年の年末に大田区に製造工場があるチョコレート会社で出荷係のアルバイトをしたことです。お歳暮、お年賀の贈答品としてデパートなどに大量の製品を出荷しなければならず、臨時でアルバイトを募集しているのを見つけて応募しました。そこで、生まれて初めてタイムカードに打刻して時給いくらかで朝8時から、残業を含めて夜10時まで、3週間、ほぼ毎日、働きました。

 

 

 たった3週間でしたが、大変きつかったことを覚えています。重たいチョコレートの箱詰めをトラックの荷台に積み込む作業も大変でしたが、当時19歳の肉体には問題ありません。それよりも、空いた時間に数量チェックや掃除など何でもいいから役に立とうとすると、上司からは褒められるのですが、なんとなく周囲から浮いた存在になることが精神的に辛かったように思います。今では、ときどき、頂き物にその会社の名前を見つけると、そのときのことが懐かしく思い出されます。

 

 

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2017年

2月

08日

富士見坂

今朝はやや風が強いものの、お天気は快晴で空は気持ちよく澄み渡っていました。「こんな朝は真っ白な富士山がよく見えるかな」と思いながら駅に向かって歩きはじめると、案の定、葉を落とした木立の合間から、その美しい姿で出勤途上の私を見送ってくれました。

 

そういえば、自宅近くにある坂は「富士見坂」という名が付けられています。富士山はその美しい姿と日本で一番高い山ということで唱歌の中で歌われるとおり、まさに「日本一の山」と評されるに相応しいと思います。そして、その高さゆえ遠く離れた場所からも眺めることが可能なはずです。そこで、前述の富士見坂以外にも東京のあちこちに「富士山が眺められる坂」つまり「富士見坂」があるのではないかと調べてみました。

 

やはり、富士見坂は都内の各地に存在しました。どの坂が代表的だとか有名だとか言っても、あまり意味がないかもしれません。それぞれが地元で慣れ親しんだ「富士見坂」なのだろうと思います。

 

今朝の私のように、冬のよく晴れた日に神々しいまでに美しい富士山に出会うと清々しい気分になって、思わず足取りが軽くなることはありませんか?

 

今朝、出勤するときの、ほんのちょっぴりの幸福感でした。

 

 

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2017年

1月

25日

Evolution と Revolution

試験についてお話させていただきました。引き続きお受験の話題です。最近、「下剋上受験」というテレビドラマを見始めました。ご存知ない方のために一言ご説明すると、娘の中学受験のために奮闘する父親の悲喜交々を描いています。私はこの番組を観て思わず目頭が熱くなります。我が家では3人の子供が全員、私立中学を受験しました。3人とも同様に進学塾に通い、模擬試験の結果に親子ともども一喜一憂し、ときには一緒に問題を解きました。本人の学力試験に加えて親子の面接も経験しました。つまり、受験するのは子供たち本人でも、親もまた当事者であるというのが現実でした。

 

しかし、かつて経験した苦労を思い出して目頭が熱くなるわけではありません。それは、学歴社会において自らの限界を感じた父親が、一人娘の将来が、その限界の先まで続くことを期待して奮闘する姿をみて、亡くなった父の言葉が思い出されるからなのです。

 

私の両親は二人とも義務教育を終えるとすぐに職に就きました。その後、父は赤貧の中、定時制の学校を渡り歩き、最終学歴は大学卒業になりました。母は途中、太平洋戦争により辛苦をなめた時期はありましたが、決して裕福ではありませんが暖かな家庭に育ったせいか、父に比べれば穏やかな人でした。二人とも、学歴に対するコンプレックスを持っていましたが、父は経済的理由に起因するため、前半はそれを克服するのにがむしゃらに生きた人生だったと思います。母の場合、子供の頃は病弱だったこともあって能力的に自信を持てなかった傾向がありました。それでも、私に向かって「自分が、もっと教養のある母親だったら、おまえももっと難しい学校へいっていたかもしれない。」と言ったことがあり、有難いことに子供である私には、より上を目指すよう期待してくれたようです。

 

evolution は進展とか発展と訳すことが多く、revolution は革命、大変革という意味に使うと思います。下剋上をどう訳せばよいかわかりませんが、revolution でもそう遠くない気がします。evolution の積み重ねが revolution に繋がるのでしょうか!

 

今後のストーリーの展開が楽しみです。

 

 

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2017年

1月

18日

大学入試センター試験

先週末は大寒波が押し寄せる中、日本全国でセンター試験がありました。地域によっては大雪に見舞われ、大変な思いをして試験を受けた方も多かったことと思います。試験の結果については本人の実力と努力次第、それにほんのちょっとの運が関係するかもしれませんが、そのことについて私は何も申し上げることはありません。話題にしたいのは試験実施の時期です。日本では明治時代から4月が新入学であり、スケジュール的に逆算すると、1月中旬になるのでしょうが、雪の多い地域と温暖な地域とでは有利、不利の格差は生まれないのでしょうか?

 

また、この季節はインフルエンザも流行する危険性があって、本来の実力が発揮できない可哀そうな受験生がでてくる確率も高くなるはずです。「健康管理も実力のうち」と言ってしまえばそれまでですが、目的を遂げるため、最後まで力を振り絞って頑張っている人に対して「無理するな!」と言うことは酷な気がします。やはり、試験を実施する側の配慮として、何もよりによって一年で最悪のこの時期にしなくても、工夫の余地があるのではないかと思ってしまいます。

 

「センター試験」という呼び名になって、どのくらい経つでしょうか?それ以前は、内容に大差なくても「共通一次試験」という呼び名だったと記憶しています。私は、この共通一次試験導入の直前に一浪して大学に入学しました。つまり、それ以前の制度の最後の年次です。このときの心情を思い出すと、まさに崖淵に立ったようでした。もしも、また失敗したら今までと大きく異なる新制度に対応しなければなりません。たぶん、受験科目や各科目の配点の変更などが考えられます。

 

 

このような経験から、制度が大きく変わる転換点には、ひずみが生まれるので慎重にならざるを得ないと感じています。そうなると、冒頭で問題提起した試験の時期変更も簡単にはいかないのかもしれません。何はともあれ、受験生の皆さん、これまでの努力の成果を期待して武者震いするならいいのですが、体調を崩して震えることのないよう頑張ってくださいね!

 

 

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2017年

1月

10日

新年のご挨拶

皆様、明けましておめでとうございます。本年もお付き合いの程、よろしくお願いいたします。さて、今年最初の話題は「住宅における合理性の追求」について考えてみます。

 

お正月ということで、いつになく時間を持て余して何気なく手を伸ばしたテレビのスイッチ。普段はあまり視聴しないBSで、ゆっくりと見応えのある番組を探していると、「デザイン性と高品質を併せもった低価格な住宅」をテーマにある企業を取材している番組を見つけました。その商品ブランドは “CASA CUBE” といいます。詳細について、ここでご説明することは差し控えさせていただき、私からは感心したこと、それを弊社にどう活かしたいかについての記述のみとします。CASA CUBEの内容については直接、お問い合わせされることをお勧めします。

 

番組で最初に取り扱っているテーマは、日本の住宅(敷地を除く建物部分)が海外に比べて高額になってしまうことに対する分析から始まります。その理由は工法が多様性に富んでいて、規格化による大量生産が難しいことを挙げています。その点について、とことん突き詰めて辿り着いた結論が、日本の伝統的な建築資材の標準規格である2間(けん)の長さを切断したり加工したりせず建築する直方体(真四角)の住宅でした。これこそがブランドにあるキューブの由縁であろうと想像できます。確かに、これならば資材の加工の手間に留まらず現場での作業においても工期が短くなるはずです。構造上もシンプルで壁の面積が大きく補強せずとも丈夫な建物になるでしょう。

 

これでコストダウンの見込はつきましたが、問題は機能性とデザイン性です。ここでも現状をきちんと分析評価し、合理性を追及して様々なアイデアを実行していきます。一例を挙げれば「窓」のあり方についてです。窓の機能を採光、通風、眺望の三つに絞り込み、直方体の構造物のメリットを活かすため、天窓と壁面にスリット窓を採用したそうです。

 

 

最後に印象に残った社長さんの言葉をお伝えします。「建築費の中身は大きく分けて、材料費、工賃(技術)、会社の利益だけど、お客様にとって一番、節約してほしくないのは材料費です。それなのに建売住宅も注文住宅もコストダウンのために最初にやることは材料費の見直しです。この常識を覆して質の高い住宅を提供したい。」とのことです。大変立派な考えであると共感します。見習うべきところが多々ありましたが、表目的に物真似するのではなく、弊社の事情を鑑みて、まずは合理性を追求する精神を磨きたいと思いました。

 

 

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