2018年

5月

28日

大森にあるマンションが空きました

 先週、弊社が保有しているマンションのうち2部屋が空室になりました。ひとつは「クリオレジダンス大森センター」、もうひとつは「ナイスアーバン大森」です。ふたつが同じ時期に空室になったのに、特別の理由はありません。単なる偶然であって両者に共通する点は大森地区であって、また、最寄り駅が京浜急行だということぐらいです。それも、厳密に言えば、片方は住所が品川区南大井ですが、もうひとつは大田区大森西です。このような例は他にもよく見かけますが、マンション名を決めるのに、厳密な意味での住所を使わずに、その地域の象徴的な名前を使うことがあります。そうすることによって、地名の持つブランド力を活かしたり、また、乗り継ぎ駅などを暗示して利便性をイメージとして刷り込みます。この品川区南大井のマンションもJR大森駅から徒歩7~8分なので生活圏は大森です。

 

 今回、取り上げた二つのマンションの最寄り駅は大森海岸と大森町ですが、両駅の間に平和島という駅があります。この駅はすぐ近くにその名を冠した娯楽施設があって、その集客のためにも平和島という駅名になったと思われますが、それは昭和3691日のことで、それ以前は「学校裏」という珍しい駅名だったそうです。○○前という駅名はときどき見かけますが、学校裏というのは珍しいのでは?因みに、ここでいう表にあった学校というのが大森第二小学校だそうです。

 

 そういえば、大森地区にある大田区立小中学校には第一、第二、…と番号が付くものが多いのに対して、同じ大田区でも蒲田地区の小中学校にはそういったナンバリングは見られません。以前、このコーナーで大田区というのは昭和22315日に大森区と蒲田区が合併してできたことを話題にしました。大田の「大」は大森からとったので「太」ではなく、また、大田の「田」は田園調布の田ではなくて蒲田の田なのです。公立小中学校の名前の付け方にも、その昔、別々の行政区であったことが影響しているのでしょうか?

 

 

 今回、冒頭に取り上げた「クリオレジダンス大森センター」は賃借人を再募集して、引き続き家賃収入を目的に保有します。もうひとつの「ナイスアーバン大森」は室内を改修してリニューアルし販売します。これらの宣伝活動は優秀な社員に任せて、私の独り言は相変わらず、どうでもいいことになってしまいました。退屈しのぎくらいにしかなりませんが、最後までお読みいただき有難うございました。

 

 

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2018年

5月

21日

株主総会

 明日(522日)は弊社の株主総会です。年に1回、株主全員を招集して、取締役の選任や決算の承認など、重要案件について決定することになっています。会社の形態が株式会社であれば、どの会社においても必ず行われるはずの、とても大切な行事です。この株主総会、上場企業は勿論のこと、中規模以上の企業においては、きちんと規則どおりに行われますが、小規模の企業の多くでは形骸化しているのが実際のところです。

 

 このように、大切な株主総会が形骸化するのは何故かというと、株主の人数と属性に関係します。多くの企業が株式会社として産声をあげますが、これは資本金を株主が出資する形態です。しかし、これから事業を始める段階で、その将来性に期待して出資してくれるのは、創業者本人か身内しかいないというのが現実です。そして、多くの場合は経営トップ(社長)=筆頭株主となります。その後、年数を経て会社が存続しても特別に状況が変わらないかぎり、株主構成もそのままである場合がほとんどです。そうなると株主総会は毎年、決まった身内の会合ということになります。改めて会合を開かなくても、日常的に顔を会わせている経営陣及び身内で意思決定したことが、そのまま最終決定になります。これが形骸化の原因です。

 

 弊社の場合はというと、やはり、現在のところ株主は私一人だけで、全株式を所有しています。ですから、株主総会で議決権を持つのは私だけであって、極端な言い方をすれば、すべてが私の思い通りになります。それでも、規定に従って株主総会の日時、場所を設定して、たった1名の株主を招集し議案を事前に告知して賛否を問い、議事録として記録ニ残すということをします。それは、会社の重要案件を私個人の独断で決定するのではなく、私をサポートしてくれる人材を活用して、一人では気付かない問題意識を発掘することや、その解決策を用意するなど、会社が成長するためのチャンスを見逃さないためです。また、そのプロセスを議事録までを含めて記録、公開して将来に備える意図があるからです。

 

 

 このような手間と努力が実を結び、社会的信用を得て、身内以外からの出資が望める企業を目指していきたいと、毎年、心に誓っています。

 

 

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2018年

5月

15日

二刀流

 このところ、「二刀流」という言葉がマスコミに頻繁に登場します。言わずもがな、大谷翔平選手のアメリカ大リーグでの活躍を伝えています。これまで、バッティングとピッチングの両方の才能がある選手でも、どちらか一方に専念し、その分野で将来の超一流を目指すべく、もう片方の才能に目をつぶってしまうのが常識でした。二兎追うものは一兎を得ず、ということでしょうか。そして、多くの場合は野球というゲームの性質上、重要性が高いピッチングを選択するのでしょうか。しかし、そこで期待通りに才能が開花しないのを見極めて、途中からバッティングに転向し、本来の才能を開花させることもあるようです。いずれにしても、投打の両方において同時に活躍するということは例がなく、日米どちらからも注目されるのは必然かもしれません。

 

 これまでの大谷選手の活躍には拍手喝采を贈るとして、「二刀流」という表現には本来の剣術における二刀流のイメージからズレがあり、違和感を禁じ得ません。私が二刀流から連想するシーンは右手に長いバット、左手に短いバットを持って、外角球は長いバット、内角球は短いバットで打ち返してヒットを量産するといったもので、ルールに適合しているかは別にして少しユーモラスながらも痛快なシーンが目に浮かびます。その他にも、スウィッチバッターやスウィッチピッチャーのほうが二刀流のイメージに近いものがあります。しかし、私の勝手なイメージとは無関係に、これまでの大谷選手の実績と今後の活躍が、「二刀流といえば大谷」といったイメージを確立してゆくのでしょう。改めて若きアスリートにエールを送りたいと思います。

 

 さて、弊社が保有する不動産のひとつが空室になったとします。引き続き賃貸物件として借り手を募集することが多いのですが、ときに売却を企図することもあります。弊社は年間計画において、売却予定物件を概ね決めているので、当初の計画から大きくかけ離れて売却に走ることは考えずらいのですが、それでも、空室で売却するのと賃借人付き(オーナーチェンジ)で売却するのでは状況が異なります。そして、空室になるかどうかは、お住まいいただいている賃借人の都合であって、弊社ではコントロールできません。

 

 その結果、思いもかけず売却したほうが優位な状況も出現することもありました。そんなときは、賃貸募集と売却の「二刀流」で広告することが可能です。こちらの二刀流も大谷選手と同様、良い結果を期待したいところです。

 

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2018年

5月

08日

不動産市況に関する考察

 弊社は社名のとおり不動産を扱うことを本業としております。ひとくちに不動産業といっても業務の内容や規模において様々です。弊社の特徴としては、賃貸用(主に居住用マンション)を取得し、長中期保有して運用することにあります。ここでいう運用とは、賃貸による家賃収入が主体ではありますが、ときには空室になったときを機にリフォームして販売することもあります。その他、リフォーム工事や賃貸管理の請負などの周辺業務に手を広げていますが、大雑把に申し上げれば、このような内容となります。規模の点では、月額賃料5万円台のワンルームから数百万円のオフィスビルまで約90室、保有していますが、将来は居住用マンションを中心に保有物件をさらに増やしてゆく計画です。

 

 ここで、視点を変えて弊社の日常業務に焦点を合わせると、保有物件や管理を委託された物件が空室になったとき賃借人を募集します。ところが、今年になってから保有物件にほとんど空がでません。たまに空室がでても問合せが殺到して、すぐに借り手が決まります。この時期、別のオーナーから委託を受けた新築物件12室の募集を手掛け、これを短期間で満室にしました。空室に問い合わせが殺到することも、新たな募集が満室になったことも、社員の奮闘努力の賜物ですが、それにしても市況自体が好調でないとこうはいきません。

 

 また、基本的には保有物件を増やしていく方針なので、不動産の購入のための物件情報には常にアンテナを張り巡らしていますが、優良物件と判断できるものには、なかなか出会えません。反対に空室を売却に出す場合も問合せが増えてきました。この傾向は4月頃から顕著になってきました。賃貸の問合せが今年の年明けに既に活発になっていたのに比べて少し遅れてきたように感じます。

 

 

 弊社の取引件数は市場においてほんの僅かであり、ビッグデータを活用しているわけでもありませんが、日常業務から感じることとして不動産市況は売り手市場に傾き始めているような気がしています。以上、主観ではありますがご報告させていただきます。

 

 

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