投資の基本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以前、休日に家にいると、「ワンルームマンションに投資しませんか」という勧誘の電話がよくかかってきたものです。売り文句としては、「将来不安な年金の代わりに安定した家賃収入が見込めます」とか、「税金が戻ってくるお得なお話しがあります」などというものでした。私も投資についてはある程度の知識があるため、こうした勧誘には乗りませんでしたが、うっかり話に乗ってしまう人がいたらその人は大変なことになるだろうと思ったものです。

 

今でもこうした勧誘はあるようですが、ではこうした勧誘がいかがわしい詐欺か何かかというと、それは違います。そうしたマンション投資をすると、みんなが失敗するかというとそんなことはありません。では何が問題かと言うと、それは「投資資金を借入で賄ってはいけない」という一言に尽きます。大原則は、「投資は自己資金で」です。

 

なぜなのかと言えばそれは簡単で、「家賃は毎月同額が入ってくるとは限らないが、借入は毎月確実に同額(元利均等で金利が変わらなければ)の支払いが発生する」からです。例えば入居者が退去した場合、その瞬間に家賃収入がストップするので、次の入居者が決まるまで借入の返済は預貯金を崩さないといけなくなります。さらに時間が経てば設備も劣化します。次の入居者を確保するためには、定期的に設備の更新をしなければなりませんが、こうした費用も用意しないといけません。さらにたとえ入居が決まっても、家賃が下がってしまうことも考えられます。そうすると、たとえ始めた時は家賃でローンの返済が賄えていても、その後は家賃だけではローンの返済が賄えず、差額を毎月預貯金を取り崩さないといけなくなるかもしれません。考えただけでも恐ろしい事態です。当然ながら、売る方はそんなこと知ったことではありません。

 

勧誘のセールスマンは、「ローンが終われば家賃がまるまる収入になります」とか言いますが、ローンの支払いは30年後だったりします。空室リスクを尋ねると、「玄関が大理石で豪華です(だから人気があるはずです)」という答えが返ってきて唖然としたことがあります。当然ながら、建物が豪華だから空室リスクがないなどということはありません。ローンを組んで不動産投資をするには、それなりの覚悟と手持ち資金とが必要になるのです。入居が決まるまで毎月ハラハラ、イライラし、仕事が手につかなくなるかもしれません。

 

これに対し自己資金で投資している場合は、空室時には現金は入ってこなくなりますが、少なくとも現金が毎月減っていくという事態は避けることができます。また、売却しようとした時に、値下がりしていてローンが残ってしまうということもありません。「銀行に預けておくより多少リスクを取っても運用したい」という方ならいいのですが、自己資金のないサラリーマンが気軽にローンを組んで不動産投資をするのは、相当に危険なことだと言えます。

 

弊社は、自ら不動産を購入し、運用しています。どうしてもこれから不動産投資をしてみたいとお考えの方には、ご相談に乗らせていただきます。「自己資金で」投資してみたいという方は、是非ともご相談いただければと思います・・・

 

 

(H)