契約書の特約条項

不動産の売買を経験された人は付随する書類があまりに沢山あるのに驚き、また閉口したことがあるかもしれません。その中で特に重要なのが売買契約書と重要事項説明書です。売買契約書は取引の当事者である売主と買主が互いに取引の条件を取決め、その証として作成される書類です。そこに不動産業者の印鑑があったとしても、その立場は立会人であって当事者ではありません。

 

一方、重要事項説明書は立会人である不動産業者が取引の当事者に対して発行する書類です。その内容は対象物件の状況および取引の条件などについて専門知識を活用して説明しています。このふたつの書類に書かれていることは結果として重複する部分が多いのですが、それぞれ異なる目的で作成されているため両方とも重要です。

 

前置きが長くなりましたが、今回は数多ある書類の中でも特に重要な売買契約書において条文の末尾にある「特約条項」がテーマです。この部分を、最後にあるから、おまけ程度に考えると大間違いです。基本的に事前に記載された条文〈本文〉は一般の取引に対応するよう慣行に従い売主、買主双方に公正にできています。それに対して特約条項は規格どおりにいかない特殊な条件なので本文を修正したり補足するためのもので、十分に注意が必要です。私は社内で事前に契約書の確認を求められたとき、まず特約条項から読みます。

 

それでは、特約条項には一体どんなことが記載されているのか、具体的に事例を挙げてみましょう。

  ローン特約の解除

不動産を購入するとき金融機関からの借入金を売買代金に充てることは極めて一般的です。それを前提に買主が当初より予定の借入のため最善を尽くしたにもかかわらず、借入が金融機関の判断で不承認となったときは、買主の債務不履行とならず白紙に戻すことができる、ということをローン特約と呼んでいます。一般の契約書には最初からこの条文が記載されていますが買主が不動産業者であった場合などは特約条項でこれを否定することがあります。

 

  瑕疵担保責任の期限、範囲の変更

取引が完了し物件の引渡しを終えた後に不具合が見つかるということもありえることです。この場合、売主が知っていて黙っていたことはすべて売主の責任ですが、売主も知らない不具合を隠れたる瑕疵といい、一定の期限と範囲を定めて売主が修繕等の責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。この条件も民法の範囲で変更が可能です。

 

  賃借権付き売買の容認

近年、取引が目立つようになった投資用マンションにおいて引渡しの時点で即、家賃収入が期待できるよう、賃借人をそのまま引き継ぎ、所有者のみが代わる場合、従来からの賃借人による占有を容認しておくべきでしょう。ところが規格どおりの条文では完全なる所有権を引き渡す、つまり第三者の占有などがない状態での引渡しが求められます。これを特約条項で容認して矛盾を回避します。

 

  近隣に不都合な施設、条件が現存もしくは近い将来予想されることへの容認

物件自体ではなく周辺の建物、環境などで不快感を持つ可能性については当事者ではどうにもならないので一応言及して容認してもらいます。

 

  対象物件を確定する根拠の変更(公簿か実測か)

対象物件の広さ(大きさ)を数字で確定することは価格に直結する重要な項目ですが、登記簿の面積と実測の面積では必ずしも一致しないのが通常です。それに対してどちらを根拠にしているか、また、その差異をどのように処理するかも条項本文と異なる場合は特約条項に記載することで明確にすることが多いです。

 

  その他、諸々

 

 

不動産の契約書に限らず、細かい字で難解な文章が続く書類でも、たぶん同じように重要な部分は特約条項など、追加された部分のような気がします。皆さんはいかがお考えですか?