家賃保証

最近、「家賃保証はするのか」というご質問をよくいただきます。主として管理物件の場合ですが、弊社では基本的に「家賃保証」は致しておりません。理由は主として、「弊社にはそこまでの体力がない」という悲しいものですが、ただし、家賃保証も内容によってはそれほど優位性のあるものではないと考えています。

 

家賃保証の仕組みは、別名「サブリース」と言われています。つまり、管理会社がオーナー様より物件を賃借し、それを第三者に貸すものです。管理会社は、第三者に貸せても貸せなくても毎月家賃をオーナー様に払います。たとえ空室でもオーナー様にとっては、毎月安定して家賃が入るというメリットがあります。

 

しかし、この時管理会社は、概ね5%~10%くらいの利益を取ります。つまり、エンドユーザーの家賃が10万円の場合、オーナーには99.5万円が払われることになります(場合によってはもっと少ないかもしれません)。それがずっと保証されるのならいいのですが、周辺の相場が変わって、あるいは老朽化により競争力が落ちて家賃が8万円になると、管理会社は赤字となります。そうすると、管理会社は「保証家賃の改定」を求めてきます。そのまま家賃を保証してくれるほど気前の良い管理会社はまずないでしょう。

 

結局のところ、オーナーは常に相場よりも安い「保証家賃」に甘んじることとなります。「1か月でも空室には耐えられない」というお考えならそれでも良しですが、多少なら空室リスクを取ってもいいと考えるなら、相場通りの家賃を取れるとも言えます。そこは選択です。入居中の家賃保証は保証会社を利用すれば問題ありませんので、実際は空室期間中の家賃保証だけとなります。

 

また、管理会社との契約によっては、老朽化の際の修繕も義務付けられていたりします。その場合、「修繕は管理会社の指定業者」となっていたりすると、そこで過分な費用が掛かる可能性もあります。結局のところ、リスクと利益はセットになっていますので、リスクを避ければ避けるほど、利益は減るものとお考えいただいていいでしょう。

 

 

弊社は体力のない分、オーナー様に空室リスクを取っていただきますが、その分オーナー様の利益は増えます。早期の客付けを実現できれば、空室期間の損失も入居後のリターンでカバーできます。弊社は、自社で賃貸業を営むことによって得てきたノウハウで、これを裏付けていきます。

そんな弊社の考え方にご賛同いただければ幸いです・・・

 

(H)