最近は個人でも不動産投資をされている方が増えているようです。それはそれで自己責任で行う分には構わないと思いますが、区分所有マンションに投資をされる場合に気をつけるべきところとして、「修繕積立金」があります。
マンションを所有している方はおわかりでしょうが、マンションでは毎月「管理費」と「修繕積立金」を払わないといけません。このお金でマンションの日々の運営と長期的な維持管理がなされることになります。
マンション投資も例外ではなく、各オーナーさんは毎月の家賃収入を得た後、そこから管理費と修繕積立金を払うことになります。したがって、マンションに投資する場合、単に家賃だけを見た「表面利回り＝家賃×12÷投資額」で考えるのではなく、「実質利回り＝（家賃-管理費・修繕積立金）×12÷投資額」で考える必要があります。また、実質利回りの高さだけに注目していると、意外な落とし穴があったりします。
特に「修繕積立金」については、マンションの維持管理に必要なコストなので、「適切な金額が積み立てられているか」という問題があります。安ければいいというものではありません。もしも、十分な金額が積み立てられていないと、後々積立金額の値上げをしないと、必要な修繕ができないという問題が生じたりします。マンションを売りやすくするために、敢えて（実質利回りを良く見せるため）低い金額にしていることも考えられます。
例えば実際の例です。
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売買価格 |
表面利回り |
家賃 |
管理費 |
修繕積立金 |
同左単位 |
総戸数 |
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1,100万円 |
6.98％ |
64,000円 |
6,400円 |
6,940円 |
370円/㎡ |
42戸 |
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1,500万円 |
6.28％ |
78,500円 |
7,500円 |
5,000円 |
269円/㎡ |
44戸 |
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1,200万円 |
6.30％ |
63,000円 |
5,400円 |
1,620円 |
88円/㎡ |
44戸 |
（各部屋の面積は約18㎡でほぼ同じ）
同じような規模のマンションで比較してみましたが、実質利回りは5.3～5.6％とほぼ同じですが、修繕積立金の額が大きく異なります。修繕積立金が平米あたり88円と370円では3倍も開きがあります。88円のマンションは、370円のマンションに比べ、将来の修繕についてかなりな不安があるということができます。仮にこの不安を解消するため、修繕積立金を370円に値上げすると、実質利回りは5.6％から5.1％に落ちることになります。
お金に余裕があるからなのか、世の中には実に簡単に投資を決める方がいるようです。自己責任なのでいいのですが、せっかく投資する以上、そういう事情もよくわかった上で投資したいものだと思います。
弊社では、そうしたご相談も賜っていますので、よろしければご相談いただければと思います。
（Ｈ）
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