サブリースを利用するなら

 賃貸オーナーとなって、部屋を賃貸に出す場合、自分ですべて管理するかどこかに任せるかをまず選ぶことになります。大抵、「どこかに任せる」ということになるでしょうが、その場合、その方法は「管理委託」か「サブリース」かになります。「管理委託」の場合、貸主は自分で、部屋に住む借主と直接契約を結び、その手続き及び入居から退去までのすべてを管理会社に任せることになります。「サブリース」は、サブリース会社に部屋を貸し、サブリース会社から家賃を受け取ります。

 

違いは、サブリース会社はその部屋をさらに第3者に賃貸します。どこのどんな人にいくらで貸したかは、通常大家さんは知りません。普通は大家さんに払う家賃よりも高く貸し、その差額を利益とします。「9万円で大家さんから借り、10万円で貸す」イメージです。「管理委託」では、「10万円で貸し、手数料(3,0005,000円程度)を管理会社に払う」イメージです。金額的には管理委託の方が収入は多くなりますが、サブリースの場合、「空室になっても家賃が入ってくる」ことが特徴です。空室でもサブリース会社が「借りている」からです。

 

「多少家賃が少なくても、空室リスクがない方がいい」と考える人にはサブリースは適していますが、リスクとしては「家賃の見直しがある」ということでしょう。上記の例でいけば、家賃が10万円から9万円に下がった場合、(家賃見直しのタイミングで)大家さんに支払われる家賃も8万円に下げられてしまいます。ここで抵抗しても、サブリース会社は「契約解除」を盾にしますので、どちらを選ぶかの話になります。よく「30年保証」などとの謳い文句を目にしますが、必ずこの「家賃見直し」規定は2年ごとくらいの間隔で入っています。

 

途中でサブリース契約を解除したいと思っても、解除条件に「6か月分の賃料相当額の違約金」を支払わなければならなかったり、「借地借家法を盾にした解約の合理性」を入れていたりして、事実上解約できないようにしているケースもあります。わかっていて契約をしているならいいのですが、「単に管理を任せているだけ」というつもりでいると、管理状況に不満があって管理会社を変えたいと思ったら、必要以上に契約で縛られていたということもありうるかもしれません(管理の悪いところほどオーナーに不利な契約にしている可能性はあります)。

 

 本来は契約の時によく理解して契約するのが適切ですが、慣れない大家さんだと(そして丁寧に説明してくれない会社だと)、「後の祭り」になってしまうこともあり得ます。せめて「サブリースとは」という基本的な内容と、契約の条件をよく理解することが当たり前ですが、必要だろうと思います・・・ 

 

 

 

(H)